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北京双花园策划案例

摘要

我们对双花园项目周边的市场进行r调查与分析。通过我们的分析我们认为目前市场建筑技术含

量在提高楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用客户对

价格方面的敏感程度降低取而代之的是对项目综合方面的考虑,

同时我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析我们认为本项目在地理位置、

现房发售等方面有一定的优势。同时在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定

的问题。

为了更好的完成项目的销售任务最大化保证发展商的利益我们对项目的营销方案进行了分析和

调整提供r初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。

我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优

势。我们本着为发展商负责、对项目负贲的态度开展我们的工作,

真诚希望能携手合作。

一.区域市场分析

双花园小区位于东二环广渠门东北角根据我们对市场的了解本次市场调态所设定的调查范围东

起西大望路西至广渠门南达劲松路北抵铁路共对此区域的u个住宅项目进行了调杳。本项目地

处东二环和东三环之间紧临繁华的国贸商圈周边物业销售业绩良好。隙着CBD商圈的发展泛CBD地

区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

(-)供应分析

1、总供应量分析

该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导高档项目的市场供应很少但近期陨着四环路的开

通CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。

自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右，已售目有广馨居，怡馨园，九龙花园，

东环18,劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米，2002年的市场供应量约为50万

平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本

区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稔定的状态,

市场已销目表

住宅名称总建筑面枳(万平大)

怡馨园10

广馨居1.8

劲松嘉园5

九龙花园80

东环1812

合计：108.8

市场在销目表

住宅名称总建筑面积（万平大）

世纪阳光10

鑫兆豪园10

新青年公寓10

世桥国贸公寓6

乐澜宝邸10

华腾园40

合计：86

2、物业类型分析

目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000—6000元/平米的

中档住宅居多，超过7000元/平米的高档目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。

物业类型表

住宅名称物业类型

世纪阳光普通住宅

怡馨园普通住宅

广馨居普通住宅

蔡兆豪园普通住宅

新青年公寓普通住宅

劲松描园普通住宅

世桥国贸公寓普通住宅

九龙花园普通住宅

东环18普通住宅

乐澜宝邸外销公寓

华腾园普通住宅

3、物业品质分析

客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在目的

运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。

n目标客户的细分

n开发商品牌意识加强

n注重环境规划设计

n注重细节设计

n从各个方面体现“以人为本”

随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区

楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差

很大。本区域内近几年来物业的