高层+洋房住宅区投标设计方案.pptxVIP

中海无锡之勉路与曙光路西南侧地块建筑方案设计

水韵无锡山水与人文共融的城市唐平湖水系是水韵无锡的重要组成

项目区位分析JIANGSU江苏省WUXI无锡市SITE惠山站无锡市区无锡站无锡地处长江三角洲平原，被誉为“太湖明珠”基地位于惠山站北侧，属于城市次中心，开发热度高

项目区位分析无锡市玉祈初级中学无锡市玉祈中心小学文昌公园松竹园广场无锡市玉祈邮政支局玉祈高级中学曙光小学地块周边学校资源丰富，质量较好唐明寺河本案西侧毗邻唐明寺景观河道，南有唐平湖，景观资源丰富惠洲大道唐平湖紧邻惠山火车站和沪蓉高速，交通便利堰玉西路惠山站

设计条件分析125㎡套数比约10%110㎡套数比约25%100㎡套数比约30%89㎡套数比约35%配套面积约2000㎡

用地解读唐明寺河9-12F12-18F外环高架，有高压线唐平湖*基地西侧为唐明寺河，西南为唐平湖，西侧强景观资源*基地南侧有外环路和高压线，*高度控制线将基地一分为二，*居住价值：对基地产生一定影响西侧区域限低9F限高12F东侧区域限低12F限高18F＞＞一级二级三级

建立本案价值体系减少临路产品货量充分利用西侧强景观资源洋房货值最大化产品品质最大化

方案一（以原方案为基础优化）

拿地方案总图分析可研方案优化建议：1.沿马路货量最小，中央货量最大化；2.西侧资源利用，户型专项设计；3.89㎡一点五卫户型研究；9F11F11F16+2F18F4.示范区，明确在社区大堂，地上车位排布（10%），人车分流；17F日照右端户一层18F日照损失一层11F14F13F13F5.地库排布，高层可售车位及人防分布；6.110㎡洋房，中间户户型研究17F日照右端户一层13F13F11F10F11F10F17F拿地方案其他待优化问题：7.高层区无大尺度集中大景观；8.日照测算存在偏差，对北侧现状第二排日照有影响高压线塔具体位置待定

拿地方案户型分析100+89㎡2.6M89㎡户型增加半卫，次卧面宽2.6M尺度偏小

拿地方案户型分析110+110㎡2.1M110㎡户型拼接户书房存在对视问题公用电梯入户品质不高3面宽相对于竞品无明显优势3面宽

日照优化分析对比依据我司项目经验实际设计中日照计算需考虑只能累计两个时间段（无锡日照规范未表明，拿地方案未考虑）按照实际日照要求计算，存在16户日照不满足拿地方案8户2户4户2户

日照优化分析对比解决方案A：解决方案B：通过调整单体位置及层数减少楼栋数，满足日照要求增加层数补足容积率保证形态不变并降低日照计算影响4户8户2户

临路货量优化分析对比拿地方案方案一A置换洋房区层数/高层区降层减少临路货量9F11F10F13F9F12F13F12F×√临路区域总货量：20880㎡临路区域总货量：19460㎡

观景户型优化分析对比拿地方案：南向横厅户型山墙面正对水系景观，景观利用不足水系景观×

观景户型优化分析对比方案一A：沿西侧河道布置创新户型（超大转角凸窗），充分利用景观资源水系景观√

89㎡户型优化分析对比拿地方案方案一A增加次卧面宽及半卫2.6M2.8M

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110㎡户型优化分析对比拿地方案方案一A解决书房对视问题，提升入户品质

方案一A特点满足日照，延续规划形态降低临路货量滨水户型创新设计户型品质/功能/尺度优化示范区结合东侧社区大堂设置技术经济指标序号12名称建设用地面积总建筑面积面积5715400单位㎡备注㎡3地上计容建筑面积住宅1143092063452.3148706.892150.00㎡㎡㎡㎡㎡高层其中9-11F小高层公共配套建筑面积物业用房居家养老服务用房文体活动用房公厕610.00250.00350.0060.0040.0080.00120.00540.00100.000.00㎡不小于总建筑面积的4‰㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人/不小于250㎡不小于350㎡不小于60㎡其中4其中门卫消控室开闭所预估预估配电室其他预留不可控面积地上不计容建筑面积架空层0.00地下总建筑面积地下机动车车库面积人防车库非人防车库地下非机动车建筑面积住宅户数37945.8035910.0012180.4023729.602035.801094暂按35㎡/车位总建面*8%5其中其中1.8㎡/车位678居住总人口35012.03.2人/户＞1.0，2.0≤≥30%容积率绿地率公共绿地建筑占地面积建筑密度机动车停车位地上机动车停车位地下人防停车位地下非人防停车位非机动车停车位室外活动场地930.0%3500.8011375.2119.9%11