住宅工程质量通病防治措施及售后维修维保方案.docx

?一、引言

住宅工程质量关系到居民的切身利益和生活品质。在住宅建设过程中，存在一些常见的质量通病，如渗漏、裂缝、墙面地面不平整等问题，不仅影响美观，还可能影响房屋的结构安全和使用功能。为有效防治这些质量通病，提高住宅工程质量，并确保在交付后能及时、高效地处理售后维修维保问题，特制定本方案。

二、住宅工程质量通病防治措施

（一）屋面渗漏防治

1.基层处理

-屋面基层应平整、干燥、干净，坡度符合设计要求，无积水现象。在铺设防水层前，对基层进行彻底清扫，去除杂物和灰尘。

-对基层的裂缝、孔洞等进行修补，采用水泥砂浆或专用修补材料进行填实、抹平，确保基层坚实牢固。

2.防水材料选择与施工

-选用质量可靠、信誉良好的防水材料，严格按照产品说明书的要求进行施工。

-卷材防水层施工时，基层应涂刷基层处理剂，待其干燥后进行卷材铺贴。卷材的铺贴应平整、顺直，搭接宽度符合规范要求，搭接处应粘贴牢固，并用密封材料封严。

-涂料防水层施工时，应分层涂刷，每层涂料的厚度应均匀一致，不得有漏刷、流坠等现象。涂层干燥后，应进行质量检查，合格后方可进行下一层施工。

3.节点处理

-屋面与女儿墙、天窗、变形缝等节点部位是渗漏的关键部位，应加强处理。女儿墙根部应做圆弧处理，卷材应上翻至女儿墙顶部，并固定牢固，上口用密封材料封严。

-天窗周围应设置泛水，卷材应粘贴牢固，密封良好。变形缝处应填充柔性密封材料，顶部覆盖卷材防水层，并做好收头处理。

（二）卫生间渗漏防治

1.基层处理与防水层施工

-卫生间地面和墙面基层应平整、坚实，无裂缝、孔洞等缺陷。基层处理完成后，涂刷防水涂料，地面防水层应上翻至墙面一定高度，一般不低于1800mm。

-防水层施工完毕后，应进行蓄水试验，蓄水时间不少于24小时，观察无渗漏现象后方可进行下一道工序施工。

2.管道安装与封堵

-卫生间内的给排水管道安装应牢固，接口处应严密，无渗漏现象。管道安装完毕后，对穿越楼板和墙面的孔洞进行封堵，采用防火、防水、密封性能良好的材料进行填充。

-封堵时应分层进行，每层填充材料应压实，确保封堵密实。管道根部应做防水处理，可采用防水涂料涂刷或设置防水套管等方式。

3.洁具安装

-洁具安装应牢固，位置准确，与管道接口处密封良好。安装完毕后，应进行通水试验，检查给排水系统是否畅通，无渗漏现象。

（三）墙面地面不平整防治

1.基层处理

-墙面和地面基层应平整，偏差控制在规范允许范围内。在进行抹灰或铺贴面层前，对基层进行清理，去除浮灰、油污等杂质。

-对于不平整的基层，应进行找平处理。墙面可采用水泥砂浆进行找平，地面可根据情况采用水泥砂浆或自流平材料进行找平。

2.施工工艺控制

-抹灰施工时，应控制好抹灰厚度和平整度。分层抹灰，每层厚度不宜过厚，一般控制在7-9mm左右。抹灰过程中，用靠尺随时检查平整度，及时调整。

-地面铺贴时，基层应平整、干净、湿润。地砖或地板的铺贴应平整、牢固，缝隙均匀一致。采用水泥砂浆铺贴地砖时，应控制好砂浆的配合比和铺设厚度，确保地砖与基层粘结牢固。

3.成品保护

-在墙面地面施工完成后，应做好成品保护工作。避免碰撞、刮擦墙面地面，防止污染。在进行其他工种施工时，应采取相应的防护措施，如在地面铺设防护垫等。

（四）裂缝防治

1.混凝土裂缝防治

-优化混凝土配合比，根据工程实际情况，合理选用水泥、骨料、外加剂等材料，控制水灰比和水泥用量，减少混凝土的收缩。

-加强混凝土的振捣，确保振捣密实，无蜂窝、麻面等缺陷。在混凝土浇筑过程中，采用分层浇筑、分层振捣的方法，振捣时间应适当，以混凝土表面出现浮浆、不再下沉为宜。

-做好混凝土的养护工作，在混凝土浇筑完成后，及时覆盖保湿材料，如塑料薄膜、草帘等，保持混凝土表面湿润，养护时间应符合规范要求。

2.砌体裂缝防治

-控制砌体材料的质量，砖的强度等级应符合设计要求，砌筑砂浆的配合比应准确，保证砌筑质量。

-砌体施工时，应控制好砌筑速度和高度，每天砌筑高度不宜超过1.8m。墙体顶部应采用斜砌砖收口，待砌体沉降稳定后（一般间隔7天左右）再进行砌筑，斜砌角度应符合规范要求，砌筑砂浆应饱满密实。

-在砌体上开设洞口时，应按设计要求设置过梁，过梁的规格、型号应符合要求，确保洞口上部墙体的稳定。

三、售后维修维保方案