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摘要

恩思洁物业公司成本控制研究

随着社会经济的进步和人民生活水平地不断提高，人们对生活品质的要求

也越来越高。作为服务业主第一线的物业企业，不断提升服务标准成为企业立

足最重要的因素。但是，物业企业为微利企业，提高服务标准势必需要投入更

多的人力物力成本。目前我国的物业管理企业普遍呈现出经营成果不乐观，甚

至整个行业几乎均为亏损的状态。特别是2020年全国爆发新冠疫情，物业企业

更是面临着前所未有的挑战。

基于以上背景，本文以恩思洁物业公司为研究对象，运用案例分析法、文献

综述法等研究方法，依托作业正本理论和全面成本管理理论，分别从政府办公楼、

居民小区以及商业综合体三个不同类型的服务项目分析了各自成本控制的现状，

问题，成因以及提出了解决方案。首先，政府办公楼类型的服务项目主要问题为

因各岗位工作量分析不准确导致人员配备浪费和因为人力资源分配不合理导致

的人力资源浪费。其次，居民小区项目存在的问题是因统筹不够，员工过于随性

而导致的零星开支太多和项目费用预算不够精准而导致公司对项目费用支出没

有把控。第三，商业综合体项目所发现的问题是因不够了解业主实际需求而产生

临时支出过多和因为与业户粘合度不够，不了解业户实际需求导致的物业费收取

困难。本文进一步对各类型的服务项目进行了分析，从而针对不同类型给出了具

有针对性的优化方案。首先，针对政府办公楼项目，派出专职人员，对同类服务

项目进行性走访学习，公司内部进行性现场排查培训，最终准确评估各岗位的工

作量以进行合理的人员安排。除此之外，优化人员结构，使各部门的职能得到最

大程度的发挥，从而达到最大限度地降低人力资源的损耗。在日常工作中，增加

专业管理人员的数量，并采用专业人才带动普通员工的工作方式以提高员工工作

效率。同时，恩思洁物业公司还构建工作量预测及核算体系，把物业公司的运营

项目一一分解，形成多个作业，针对不同的岗位，按照明显的工作特征，进行分

类，从而构成不同的作业中心，对各岗位工作量进行精准掌握。其次，针对小区

项目的服务特点，恩思洁物业公司结合整体运营资金计划，实行“自上而下”的

资金管理，也就是为每个项目分配定额的月度流动资金，支配权限下发给各小区

项目负责人。这样既延续了小区工作人员“应急解决”问题的工作习惯，又使公

司对各项目的支出有了整体的规划及掌控。公司同时鼓励员工以月度为单位对项

目的工作量进行预估逐步建立了“量”的意识，更使得公司对项目的成本支出有

了清晰地把控。最后，针对商业综合体项目中存在的问题，恩思洁物业公司采取

的应对措施是定期开展客户服务评价及需求调查。不断地提高服务质量，让我们

的综合竞争力得到进一步的提升。通过沟通，了解商户的出租需求，提供具备多

个特色服务，如:学生阅读室、学生自习室、小时办公区等。同时通过各种渠道

开展增值服务来增加与业主的粘合度，既能为业主提供便利，又能为企业增加收

入。

本文的研究成果为恩思洁物业公司解决了各种不同类型的服务项目在实际

运营中所遇到的成本控制难题，同时也为同行业的其他企业提供了借鉴和学习

的机会，有助于整个行业经营的稳定和发展。

关键词：

物业公司；成本控制；成本核算

Abstract

ResearchonCostControlofEnSijiePropertyManagement

Companies

Withtheprogressofsocialeconomyandthecontinuousimprovementofpeoples

livingstandards,peoplesdemandsforqualityoflifearealsoincreasing.Asafrontline

propertymanagemententerpriseservingpropertyowners,constantlyimprovingservice

standardshasbecomethemostimportantfactorforenterprisestoestablishthemselves.

However,propertymanage