资产评估的基本方法.pptVIP

02重置成本的估算方法重置核算法（细节分析法、核算法）基本原理：是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。一般适用于对建筑物、大中型机器设备等的评估。01购买型——是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型——是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）间接成本（安装成本）=500元×0.8=400元重置成本合计=直接成本+间接成本=52200元。例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2.物价指数法基本原理资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格变动指数）例：某待估资产的购建于2008年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则：待估资产重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211（元）某机床于2004年购置安装，账面原值为1612要求：计算该机床2009年的重置成本.3万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009?1.601.60/1.60=1合计???31.70102物价指数法的特点（与重置核算法区分）：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步等因素，因而两种重置成本均可估算。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法则建立在现行价格水平基础上。对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高,一般适合于数量多，价值低的大宗资产的评估。3.功能价值类比法被评资产重置成本参照物功能价值（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。01理论假设02生产能力比例法(资产价值与功能呈线性关系)1被评估资产重置成本2＝参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量规模经济效益指数法（资产价值与功能非线性）3被评估资产重置成本4＝参照物重置成本×(