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分三阶段实施六大营销策略整合营销策略润景花园

营销整合策划方案营销整合策划方案一、市场分析二、项目定位三、整合营销一、市场分析市场概况项目简介项目所在区域分析项目SWOT分析项目竞争分析园区规划构想润景花园市场概况项目名称：润景花园四至范围东临明珠街南接育才路延长线西靠凯旋街北至永明路大沽南路润景花园项目特点大规模低密度的绿色生态别墅区固守大港区中心，闹中取静二层独院别墅、TOWNHOUSE多种房型供君选择远眺绿化隔离带，美景无限，可以挡风、隔尘、隔噪，使本案具有无污染的地域优势周边购物、娱乐、医院设施一应俱全，紧邻上古林海鲜街、大港城区中心和繁华商业圈，距海滨旅游度假区仅30分钟车程，生活极其便利项目建设可行性分析全国房地产市场的销售面积、销售额以每年25~30%的速度增长房地产业的增长速度高于GDP的增长速度，房地产价格增幅（6%）低于老百姓收入增长（8%），房地产业还有较大的发展空间住房消费高档住宅明显增多，并已向改善需求过渡新开发别墅面积占去年全市住宅新开面积的14%购买意向中选择中高等户型的消费者占当今房产消费人数的大部分，目标消费者群体有很强的购买力项目整体竞争分析???????基本素质分析竞争对手分析????????项目卖点项目基本素质分析区位规模环境建筑户型润景花园城区东部扩展最前沿地段，拥有稀缺的土地资源和南部绿化隔离带，随着别墅区的建成，小区内高达40%的绿化率。距市区34公里，距滨海国际机场40公里，东临上古林海鲜街和海滨度假区、南接绿化隔离带、大港医院，西靠大港区中心和繁华商业圈，北望大学区和人工山水。大型生态智能化社区。占地总面积：600亩地，约合20万平方米。总户数：600户联排别墅设计，小型独立花园住宅，品味现代舒适生活，坐享现代园林风景。强调实用性与人性化。户型为140-160平方米，二层TOWNHOUSE设计，上可接天之风景，下可承地之灵气，而且拥有自家小院。景观以全新的户型方案定位，既保留私人空间，又有宽敞的视野，使院内与院外景观溶为一体。项目中的休闲水榭亭廊、配合小区中心水体景观。竞争分析（一）竞争对手（下划线为主要竞争者）项目名称所处在城区中的位置规模项目类型总面积（M2）主力户型面积（M2）平均价格（元/M2）阳光小镇朝晖里小区200套三层联体别墅3万1902360春港星城北环路南侧30套别墅、五层砖混10万260~360起步3000地球村北环路北侧，临潮湖旁300套三层独体别墅24万300~8005000（起步价格3000）世纪花园东环路东侧，开发区内?多层住宅10万??兴旺里凯旋街西侧（城区中心）?四层砖混带车库??140~160?2400兴安里兴安里小区（紧邻润泽）?多层住宅?竞争分析（二）

与主要竞争对手的各因素竞争力扫描润景阳光小镇地球村春港星城春晖里区位概念定位开发商品牌规模/配套性价比户型景观竞争分析（三）SWOT分析本案优势STRENGTH可实现规模化运作环境机会OPPORTUNITY入世促进行业优胜劣汰具有一定的品牌优势区域房产市场发展状况良好公关和政策优势，稳定财源较佳的生态环境氛围良好口碑和知名度所处地理位置优越拥有稀缺的土地资源与周围商圈构成营销聚集效应市场定位准确贴近目标消费群体生活范围产品设计合理环境威胁THREAT房产商经营成本将很快提高低容积率、高绿化率业内竞争日益激烈公司经营理性区内50万平方米积压商品房本案劣势WEAKNESS无统一、完善的楼盘形象竞争者兴旺里小区距本案较近缺乏独到的特色创意客观环境亲水性较弱投资面积小和投资起步晚优秀人才的竞争规划中的水体设计不足来自大光里的潜在竞争者竞争分析（五）总结相对所有竞争对手，润景花园具有价格和区位优势相对主要竞争对手，润景花园在价格与环境上具有很大优势因此，可以说，润景花园项目的竞争力，主要在于项目所处的地段、价格和户型；离开这三点，项目的“卖点”将失去意义项目竞争分析结论项目的突出优势在于在地段所赋予的1、优美的自然环境2、成熟的区外配套，便利的生活环境3、不可复制的先天属性项目的推广将紧密围