物业管理条例.docx

?##一、总则

（一）目的与宗旨

《物业管理条例》的制定旨在规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。通过明确各方权利义务，建立良好的物业管理秩序，促进物业管理行业健康发展，保障物业的合理使用，提升居住和工作品质。

（二）适用范围

本条例适用于中华人民共和国境内的物业管理活动。无论是住宅物业、商业物业还是工业物业等，只要涉及物业管理服务，都需遵循本条例的相关规定。

（三）基本原则

1.业主自治与专业服务相结合原则

业主通过业主大会、业主委员会等形式实现自治管理，同时引入专业的物业服务企业提供专业化服务，两者相辅相成，共同推动物业管理活动的顺利开展。

2.公平、公正、公开原则

在物业管理过程中，无论是业主之间的权益分配，还是物业服务企业的选聘、服务标准的确定等，都应遵循公平、公正、公开的原则，确保各方的合法权益得到保障，信息透明，避免暗箱操作。

3.依法管理原则

物业管理活动必须严格依照法律法规进行，无论是物业的建设、使用、维护，还是物业服务企业的经营管理，都要在法律框架内运行，以法治保障物业管理的规范有序。

##二、业主及业主大会

（一）业主的定义与权利义务

1.业主的定义

房屋的所有权人为业主。在实际情况中，基于买卖、继承、赠与等合法方式取得房屋所有权的个人或单位均为业主。对于建筑物区分所有权中的业主，不仅拥有专有部分的所有权，还对共有部分享有共有和共同管理的权利。

2.业主的权利

-专有部分所有权相关权利：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。例如，业主可以自由决定在自己的房屋内进行装修、布置，但不得损害其他业主的合法权益。

-共有部分共有权及共同管理权：业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，以及物业管理用房等。业主有权参与业主大会会议，行使投票权，选举业主委员会成员等，共同决定物业管理区域内重大事项。

-监督物业服务企业权：业主有权监督物业服务企业的服务质量，要求其按照物业服务合同约定提供服务。如对物业服务不满意，业主有权提出意见、建议甚至通过合法途径更换物业服务企业。

3.业主的义务

-遵守管理规约、业主大会议事规则：管理规约和业主大会议事规则是业主共同制定的行为准则，业主应当遵守，以维护物业管理区域内的公共秩序和共同利益。

-执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定：业主大会和业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力，业主应当积极执行。

-按照国家有关规定交纳专项维修资金：专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，业主有义务按时足额交纳，以保障物业的正常使用和维修。

-按时交纳物业服务费用：物业服务企业按照合同约定提供服务，业主应按时支付相应费用，确保物业服务的正常运转。

（二）业主大会的成立

1.成立条件

一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。已交付的专有部分面积未达到建筑物总面积50%，但首次业主大会会议的召开条件已经满足的，业主可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

2.成立程序

-组建筹备组：由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成筹备组。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

-筹备组工作：筹备组应当做好确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟定管理规约、业主大会议事规则；拟定业主委员会委员候选人名单；提出临时管理规约草案等工作。

-业主大会会议召开：筹备组应当自组成之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

-选举业主委员会：首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合相关条件。

（三）业主大会的职责

1.制定、修改管理规约和业主大