物业管理公司的设立.docx

?一、引言

物业管理作为房地产产业链的重要环节，对于提升物业价值、改善居民生活环境具有至关重要的作用。随着我国城市化进程的加速和房地产市场的持续发展，物业管理行业呈现出广阔的发展前景。设立一家规范、专业且具有竞争力的物业管理公司，需要全面了解相关法律法规、市场需求、运营模式等多方面的要素。本文将详细阐述物业管理公司设立的各个环节，为有意投身该行业的人士提供全面的指导。

二、设立物业管理公司的基本条件

（一）股东资格与人数要求

1.股东资格

-股东可以是自然人、法人或其他组织。自然人需具有完全民事行为能力，法人应是依法设立并合法存续的企业或其他组织。股东应具备良好的商业信誉，无重大违法违规记录。

-例如，在一些城市的规定中，曾因提供虚假材料、骗取资质证书等行为受到行政处罚未满3年的企业或个人，不得作为股东设立物业管理公司。

2.股东人数

-有限责任公司形式的物业管理公司，股东人数一般为1-50人。股份有限公司形式的物业管理公司，发起人应当在2人以上200人以下，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所。

（二）注册资本要求

1.注册资本金额

-不同资质等级的物业管理公司对注册资本有不同要求。一般来说，一级资质的物业管理公司注册资本不少于500万元；二级资质的注册资本不少于300万元；三级资质的注册资本不少于50万元。

-例如，在申请一级资质时，企业需提供验资报告等证明文件，以证明其注册资本达到规定标准。

2.注册资本的作用

-充足的注册资本是公司实力的体现，有助于提升公司在市场中的信誉度和竞争力。它可以用于公司的初期运营，如办公场地租赁、设备购置、人员招聘等，也能为公司应对经营风险提供一定的资金保障。

（三）专业人员要求

1.管理人员资质

-物业管理公司应配备一定数量的专业管理人员。如总经理需具有物业管理专业中级以上职称或者具有房地产、经济等相关专业中级以上职称并从事物业管理工作3年以上；部门经理、管理员等应具有相应的专业知识和工作经验。

-例如，负责物业项目管理的部门经理，应熟悉物业管理流程，具备良好的沟通协调能力和团队管理能力，拥有物业管理师资格证书或相关行业从业经验。

2.专业技术人员配备

-应配备有相应数量的工程技术人员，包括电气工程师、给排水工程师、暖通工程师等，以保障物业设施设备的正常运行。同时，还需有一定数量的客服人员、安保人员、保洁人员等一线服务人员，并确保这些人员具备相应的从业资格和培训经历。

-比如，在一个大型住宅小区的物业管理中，需要电气工程师负责小区内供电系统的维护和故障排除，客服人员负责处理业主的日常咨询和投诉等。

（四）经营场所要求

1.场所性质与面积

-物业管理公司需有固定的经营场所，一般要求为商业用房或办公用房。经营场所的面积应根据公司的规模和业务范围合理确定。例如，对于一家小型的物业管理公司，办公场所面积可能只需几百平方米；而对于大型综合性物业管理公司，可能需要数千平方米的办公场地。

-场所应具备良好的交通便利性，便于公司与业主、供应商等进行沟通和业务往来。同时，场所应符合消防安全、环境卫生等相关要求。

2.场所功能布局

-经营场所应合理划分功能区域，包括办公区、会议室、档案室、客服接待区、工程维修值班室等。办公区内应配备必要的办公设备，如电脑、打印机、复印机等；档案室应具备完善的档案存储和管理设施，以确保公司各类文件资料的安全保存。

三、设立物业管理公司的流程

（一）公司名称预先核准

1.名称构成规则

-物业管理公司的名称一般由行政区划、字号、行业、组织形式依次组成。例如，[城市名称][字号]物业管理有限公司。

-字号应具有显著性和独特性，不得与已注册的其他公司名称重复，且不得含有法律法规禁止使用的内容，如有损国家、社会公共利益的字词等。

2.核准流程

-股东或发起人在当地工商行政管理部门网站上进行名称预先核准申请，提交多个备选名称。工商部门在收到申请后，会对名称进行查重等审核，一般在几个工作日内给出核准结果。若名称核准通过，会发放《企业名称预先核准通知书》。

（二）制定公司章程

1.章程内容要点

-公司章程应包括公司名称和住所、经营范围、注册资本、股东的姓名或者名称、股东的出资方式、出资额和出资时间、公司的机构及其产生办法、职权、议事规则、公司法定代表人、股东会会议认为需要规定的其他事