保利地产工程管理作业指导书.docx

?一、总则

1.目的

本作业指导书旨在规范保利地产工程项目从规划设计到竣工验收全过程的工程管理行为，确保项目顺利实施，实现项目的质量、进度、成本、安全等目标，提升公司品牌形象和市场竞争力。

2.适用范围

本作业指导书适用于保利地产旗下所有新建、改建、扩建工程项目的工程管理活动。

3.依据文件

国家和地方现行的有关工程建设的法律法规、规范标准，以及保利地产相关的企业标准、管理制度等。

二、工程前期管理

1.项目立项与策划

-项目立项：根据公司战略规划和市场需求，提出项目立项申请，经公司决策层审批后确定项目立项。

-项目策划：组建项目策划团队，对项目进行全面的市场调研、项目定位、产品规划、经济分析等，制定项目总体策划方案，明确项目的目标、任务、计划和措施。

2.设计管理

-设计单位选择：通过招标、邀标等方式选择具有相应资质和经验的设计单位，签订设计合同，明确设计任务、要求、进度、费用等条款。

-设计任务书编制：根据项目策划方案，编制详细的设计任务书，明确项目的设计标准、功能要求、技术指标、质量要求等，作为设计单位开展设计工作的依据。

-设计过程跟踪：定期与设计单位沟通，了解设计进度和质量情况，及时解决设计过程中出现的问题。组织设计交底和图纸会审，对设计文件进行审核，提出优化建议，确保设计文件符合项目要求和相关规范标准。

-设计变更管理：严格控制设计变更，对于确需变更的情况，按照规定的程序进行审批。变更申请由提出部门填写，经相关部门审核，报项目负责人和公司领导审批后实施。变更实施过程中，要做好记录和资料整理工作。

3.工程招标与合同管理

-招标计划编制：根据项目总体进度计划，编制工程招标计划，明确招标范围、招标方式、招标时间等。

-招标代理机构选择：通过招标等方式选择具有相应资质和经验的招标代理机构，签订委托代理合同，明确代理服务内容、费用、责任等条款。

-招标文件编制：由招标代理机构或项目管理部门编制招标文件，明确招标项目的技术要求、商务条款、评标标准等内容。招标文件要经公司相关部门审核后发布。

-投标单位资格审查：对投标单位的资质、业绩、信誉等进行审查，确定其是否具备投标资格。

-开标、评标与定标：按照规定的程序组织开标、评标和定标工作，选择最优的中标单位，签订工程承包合同。

-合同管理：建立合同台账，对合同的签订、履行、变更、终止等情况进行跟踪和管理。定期对合同执行情况进行检查和分析，及时发现和解决合同执行过程中出现的问题。

三、工程施工管理

1.施工准备阶段

-施工组织设计编制：要求施工单位根据工程特点和施工要求，编制详细的施工组织设计，包括工程概况、施工总体部署、施工进度计划、施工方法及技术措施、质量保证措施、安全保证措施、环境保护措施等内容。施工组织设计要经监理单位审核，项目管理部门批准后实施。

-施工图纸会审：组织施工单位、监理单位等相关人员对施工图纸进行会审，对图纸中存在的问题进行记录和整理，形成图纸会审纪要，各方签字确认后作为施工和结算的依据。

-施工场地移交：在施工单位进场前，完成施工场地的三通一平工作，将施工场地移交给施工单位，并办理相关移交手续。

-施工许可证办理：协助施工单位办理施工许可证，确保项目施工符合法律法规要求。

-施工单位进场管理：审查施工单位的进场人员、设备、材料等情况，符合要求后方可允许其进场施工。要求施工单位建立健全质量管理、安全管理等各项规章制度，制定施工进度计划，并报项目管理部门和监理单位备案。

2.工程质量管理

-质量目标制定：明确工程质量目标，将质量目标分解到各个施工阶段和分项工程，制定相应的质量控制措施。

-质量管理制度建立：建立质量管理责任制，明确项目管理部门、监理单位、施工单位等各方的质量责任。建立质量检验制度，对原材料、构配件、设备等进行检验，对分项工程、分部工程进行质量验收。建立质量问题处理制度，对出现的质量问题及时进行分析和处理，采取有效的纠正措施，防止问题再次发生。

-质量控制措施：加强施工过程中的质量控制，对关键工序、特殊过程要进行重点监控。要求施工单位严格按照施工图纸和规范标准施工，做好质量检验记录。监理单位要加强旁站监理，对施工质量进行全程监督。项目管理部门要定期对工程质量进行检查和评估，发现问题及时督促整改。

-质量验收：按照国家和地方现行的有关工程质量验收规范标准，组织分项工程、分部