物业公共设施设备维修养护管理标准 1.docx

?一、引言

物业公共设施设备是保障小区正常运转、居民生活便利舒适的重要基础。为了确保公共设施设备处于良好的运行状态，延长其使用寿命，提高物业管理服务质量，特制定本维修养护管理标准。

二、适用范围

本标准适用于物业管理区域内各类公共设施设备的维修、养护及管理工作，包括但不限于给排水系统、供电系统、电梯、消防设施、智能化系统、公共照明等。

三、职责分工

1.物业管理公司

-负责制定公共设施设备维修养护计划和操作规程，并组织实施。

-建立公共设施设备档案，记录设备的基本信息、维修保养情况等。

-定期对公共设施设备进行巡检，及时发现和处理故障及隐患。

-负责维修养护所需物资、材料和设备的采购、储备及管理。

-组织维修养护人员的培训和考核，提高其专业技能和服务水平。

2.维修养护人员

-严格按照维修养护计划和操作规程进行设备的维修、保养工作。

-及时响应故障报修，迅速到达现场进行处理，确保设备尽快恢复正常运行。

-做好维修养护记录，详细记录维修时间、内容、更换部件等信息。

-对维修养护过程中发现的问题及时反馈，并提出合理化建议。

3.业主/使用人

-遵守公共设施设备的使用规定，不得擅自损坏或改变设备用途。

-发现公共设施设备故障或异常情况时，及时向物业管理公司报修。

-配合物业管理公司开展公共设施设备的维修养护工作。

四、维修养护计划管理

1.年度维修养护计划

-每年年底，物业管理公司应根据公共设施设备的运行状况、使用年限、维修历史等因素，编制下一年度的维修养护计划。

-计划应包括设备名称、维修养护内容、维修养护时间、责任人等详细信息，并明确重点设备和关键部位的维修养护要求。

-年度维修养护计划经物业管理公司审核批准后实施，并报业主委员会备案。

2.月度维修养护计划

-根据年度维修养护计划，每月初编制月度维修养护计划，将年度计划分解到具体的月份和责任人。

-月度维修养护计划应根据设备的实际运行情况进行动态调整，确保维修养护工作的及时性和有效性。

-维修养护人员应按照月度维修养护计划开展工作，并做好记录。

五、维修养护操作规程

1.给排水系统

-水泵

-定期检查水泵的运行状况，包括声音、振动、电流等，确保水泵正常运转。

-每月对水泵进行一次清洁保养，检查泵体、阀门、管道等部件是否有漏水、损坏现象。

-每年对水泵进行一次全面检修，包括更换密封件、轴承等易损件，检查电机绝缘性能。

-管道

-定期巡查给排水管道，检查管道是否有漏水、堵塞、腐蚀等情况。

-对发现的漏水点及时进行修复，对堵塞的管道进行疏通清理。

-每季度对室外排水管道进行一次清淤，确保排水畅通。

-水箱

-定期检查水箱的水位、水质，确保水箱正常供水。

-每月对水箱进行一次清洗消毒，防止水箱滋生细菌和藻类。

-每年对水箱进行一次全面检查，包括水箱结构、附件等，如有损坏及时修复。

2.供电系统

-变压器

-定期检查变压器的油温、油位、声音等运行参数，确保变压器正常运行。

-每季度对变压器进行一次外部清洁，检查散热器是否正常工作。

-每年对变压器进行一次全面检修，包括测试绝缘电阻、检查接地系统等。

-高低压配电柜

-定期巡查高低压配电柜，检查开关、接触器、继电器等电器元件的工作状态。

-每月对配电柜进行一次清洁保养，检查母线连接是否牢固，螺丝是否松动。

-每年对配电柜进行一次全面检修，包括测试电器元件的性能、检查二次回路等。

-配电箱

-定期检查配电箱的运行情况，包括电压、电流、功率因数等。

-每月对配电箱进行一次清洁，检查箱内电器元件是否有过热、烧焦等现象。

-及时更换损坏的电器元件，确保配电箱正常供电。

-照明系统

-定期巡查公共照明灯具，检查灯具是否完好，亮度是否正常。

-及时更换损坏的灯泡、灯管，修复线