无锡百乐时代广场营销提案.pptx

无锡百乐时代广场营销提案;住宅篇;观;市场分析目录;整体宏观经济环境不容乐观，货币政策继续从紧，12年房地产不确定性增加;政策调控;房产市场运行;惠山区楼市运行;板块供应;特征：价格坚挺

成交量有所下滑。;宏观市场结论：;逆势中寻找机遇;1、城市规划价值;2、板块价值;3、竞争价值;竞争界定;区域竞品;市场产品供应以90-150㎡的首改型为主，大平层略有鲜见，别墅产品为区域内稀缺产品。;区域市场普通公寓价格基本集中在区间7000-8500元/㎡之间，本案已经成为锡西新城和北塘盛岸路板块的价格标杆。;竞品建筑风格;竞品景观分析;竞品户型比较——首改型;竞品户型比较——再改型;本案184㎡三房;产品细节比较;机会结论;对手在说什么;我们说什么？;基于项目价值的市场定位;美林湖客户分析;水岸花城客户分析;蓉湖山水客户分析;区域客户分析;随着区域市场发展，客户层次越来越丰富，来源更广，但仍以惠山、北塘及中心区等地缘性客户为主；

随着产品档次提升，客户置业从首置主导向改善居住型转移，有一定经济实力，属于中档以上客户，投资受到明显抑制；;结合项目在区域内的特殊地位，本案的客户最终定位？;标杆性项目的客户研究模型;准备结婚，购置婚房;居住品质提升型;以惠山区高端客户为主，辐射北塘、中心城区客户;客户地图;项目独树一帜的标杆价值，需要相匹配的执行方案和执行团队;行;现状分析

长期独家代理，鲶鱼效应缺失

未来市场形式严峻，客户量将日趋萎缩

庞大的推广虽能锦上添花，确未雪中送炭;未来改变

博思堂联合代理，呈现竞争，激发斗志

独家渠道挖掘手法，开源节流，拓展客户

超强“杀客”团队介入，保证成交;冲刺目标

2011年内实现住宅产品去化150套

即至少创造750组有效客户！

同时，为百乐时代广场商业产品增加人气和影响力。;核心策略

一针见血，客户为王;;指标分解方案;如何落地执行？;;惠山区、锡西新城;北塘区;——走进社区，用照片记录生活，你我一起拍立得！;——宠物比美之狗模猫样，你的宠物HOLD住了吗？;形式一：抄车牌号

在高档社区及商业中心、餐饮娱乐等区域??派业务员针对高档名车抄录车牌号，之后再通过一定渠道查找车主联系方式，此形式优势在于可以获得高端客户群体的资料。;节点/划分依据;节点/划分依据;本案;本案;企业单位渠道方案;节点/划分依据;节点/划分依据;针对商业中心;商圈、商业区渠道方案;商圈、商业区渠道方案;时间;地毯式搜索辐射区域客户;业务执行;博思堂将从苏州派遣最优秀的“作战”团队，现抓现杀，保证成交率;项目经理;外场执行;团队培训：

动作：以多年服务品牌项目的经验，让业务代表迅速理解项目理念，熟悉项目各销售流程及卖点梳理，快速融入团队。

进场业务代表自身客户梳理：

动作：业务代表自身客户的名单梳理，拓展项目来人。

制度：每人每天call客100组，保证次日转来人2组/人。;针对新客户的成交体系：

动作：博思堂经理人卖楼体系——业务代表接待初访客户，了解需求；销售主任跟进客户，需求对位；专案经理约谈客户，直接逼定。

制度：做到客户来访三次以内成交。;内场执行;内场执行;

预警机制——项目经理客户抽样回访

针对销售人员的销售客户日志，项目经理每周抽样回访，测试客户满意度，对一些不

足地方及时弥补和更正。

监控机制——“神秘人”现场暗访

由博思堂品管部门派出专人，每周1~2次到售楼处现场进行暗访，体验销售人员全程

服务，同时作出满意度调查结果报告。客户不满意处及时反馈项目经理做出整改。;;淡市之下，博思堂苏州多个项目取得火爆佳绩;商业篇;报告思路;市场篇;;区位

惠山区位于无锡市西部，北邻江阴，西靠武进，东与锡山区、崇安区接壤，南与滨湖区、太湖水仅一山之隔。

范围?

惠山综合发展区范围为惠山区行政辖区范围，总面积328平方公里。

规模?

人口规模：预测到2020年全区总人口约80万，远景全区总人口约100万；

用地规模：远期总建设用地面积122.57?KM2，远景总建设用地面积184.25?KM2。

功能定位

是承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区

空间结构?

根据惠山区现状城镇的分布特点及无锡市城市总体规划和无锡市区“1城6新市镇”的宏观架构，确定惠山区的目标形态：即“1城1片区3新市镇+16个村庄集群”的二级结构体系。

;总体规划定位为：

合理采用吸收概念规划先进理念和思路，统筹考虑现实发展的新问题、新态势，打造一个山、水、城交融、职教功能支撑的现代化山水生态新城。

无锡惠山区的发展