房地产开发项目设计技术管理标准-55页-2008年-重庆.docx

?一、引言

房地产开发项目的设计技术管理对于项目的成功实施至关重要。本标准旨在规范重庆地区房地产开发项目在设计技术方面的各项管理工作，确保项目设计符合相关规范要求，满足市场需求，实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。

二、设计前期技术管理

项目定位与策划

1.市场调研

-全面收集重庆地区房地产市场信息，包括同类项目的销售价格、户型结构、配套设施、客户需求等。

-分析市场趋势，预测未来市场需求变化，为项目定位提供依据。

2.项目定位确定

-根据市场调研结果，结合项目地块特点，确定项目的产品类型、目标客户群体、档次定位等。

-明确项目的核心竞争力，如独特的景观资源利用、创新的户型设计等。

3.设计任务书编制

-依据项目定位，详细编制设计任务书。内容涵盖规划设计要求，如容积率、建筑密度、绿化率等指标；建筑设计要求，包括建筑风格、外立面材质、户型配比等；配套设施要求，如小区内的商业、教育、休闲设施等规模和功能。

-设计任务书应具有明确性、可操作性和可衡量性，为设计单位提供清晰的设计指引。

设计单位选择

1.资质审查

-对参与项目设计投标的单位进行资质审查，确保其具备相应的设计资质等级，如建筑工程设计甲级资质等，以承担本项目的设计任务。

-检查设计单位的业绩情况，优先选择在重庆地区有类似项目设计经验的单位。

2.设计团队评估

-考察设计单位拟投入本项目的设计团队，包括项目负责人、各专业设计师的资质、经验和业绩。

-要求设计单位提供团队成员的专业背景、曾参与项目情况等资料，评估其团队的专业能力和协作能力。

3.设计方案评选

-组织设计单位进行方案设计投标，要求其提交多个不同概念的设计方案。

-邀请相关专家、项目团队成员等组成评审小组，对设计方案从规划合理性、建筑风格、功能布局、经济性等方面进行综合评选，选定最优设计方案。

三、方案设计阶段技术管理

规划设计方案审查

1.规划布局合理性

-审查项目的总体布局是否符合城市规划要求，包括建筑的朝向、间距是否满足日照、通风等要求。

-检查小区内道路系统、停车位规划是否合理，是否便于居民出行和车辆停放。

2.配套设施完整性

-核实小区内配套的商业、教育、医疗、休闲等设施的规模和位置是否符合设计任务书要求。

-确保配套设施与住宅之间的联系便捷，且不影响居民的正常生活。

3.环境设计协调性

-评估小区的景观设计、绿化规划是否与建筑风格相协调，是否能营造出舒适、美观的居住环境。

-审查小区内的公共活动空间设计是否合理，是否满足居民的休闲、交流需求。

建筑设计方案审查

1.建筑风格与外立面

-检查建筑风格是否符合项目定位，外立面材质的选择是否经济、美观、耐用。

-对外立面的色彩搭配、线条处理等进行审核，确保整体视觉效果良好。

2.户型设计合理性

-审查户型的面积配比、功能分区是否合理，是否能满足目标客户群体的居住需求。

-检查户型的采光、通风情况，确保室内空间明亮、空气流通。

3.建筑结构安全性

-对建筑结构设计进行初步审查，确保结构体系合理，能满足建筑的使用功能和安全要求。

-检查结构设计是否考虑了重庆地区的地质条件和抗震设防要求。

设计方案优化

1.多轮沟通与调整

-组织建设单位、设计单位、相关部门等进行多轮沟通，对设计方案中存在的问题进行讨论和分析。

-根据各方意见，要求设计单位对方案进行优化调整，确保设计方案不断完善。

2.成本效益分析

-对优化后的设计方案进行成本效益分析，评估其对项目成本和销售价格的影响。

-在保证设计质量和功能的前提下，合理控制成本，提高项目的经济效益。

四、初步设计阶段技术管理

初步设计文件审查

1.设计文件完整性

-检查初步设计文件是否齐全，包括设计说明书、图纸、工程概算等。

-确保各专业设计文件之间的相互衔接和一致性。

2.设计深度要求

-审查初步设计是否达到规定的设计深度，如建筑设计应能清晰表达建筑的平面、立面、剖面等，结构设计应能明确结构体系和主要构件尺寸等。

-对不符合设计深度要求的部分，要求设计单位进行补充和完善。

3.技术合理性审查

-从技术角度对初步设计进行全面审查，包括