商品房买卖中惩罚性赔偿制度的法律适用研究.docxVIP

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[摘要]近年来，在审理商品房欺诈等纠纷的问题上，法院主要适用最高人民法院发布的2003年《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决纠纷。然而，该法规定的赔偿金额不得超过购房款的1倍，这一规定过于灵活，导致不同地方的法院有不同的理解和判断，极大地损害了司法的权威和公信力。最高人民法院2021年发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未将惩罚性赔偿规定其中，在商品房买卖欺诈情形下是否适用惩罚性赔偿以及如何适用，尚存不明确。笔者将从惩罚性赔偿制度的补偿、惩罚、预测功能入手，分析在商品房买卖中适用惩罚性赔偿制度的合理性与可行性。之后再通过对在商品房买卖中的惩罚性赔偿制度提出立法建议，最终解决商品房买卖中惩罚性赔偿制度如何适用的问题。

根据最高人民法院发布的2021年《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称2021年《商品房买卖司法解释》），相比于2003年版本的司法解释，此次修改最大的变化大概两点：一是删除了原司法解释第七、八、九条，即开发商欺诈情形下承担不超过一倍的惩罚性赔偿的相关规定。二是删除了原司法解释第十四条，即有关房屋实际面积误差比3%的条款。上述条款的删除无论是在学术界还是实务中都引起了轩然大波，因为在新司法解释颁布以前，在商品房欺诈买卖的司法裁判中，由于商品房买受人消费者地位难以界定、司法解释适用依赖以及市场经济的发展等多方面原因，法院通常不适用《消费者权益保护法》第55条的“退一赔三”条款，而大多适用原司法解释的规定，即房产公司若属于司法解释规定的6种欺诈情形中的任意一种，购房人则可请求解除合同并要求开发商返还已付购房款，同时可请求房产公司承担不超过已购付房款一倍的惩罚性赔偿金。而随着2021年《商品房买卖司法解释》的颁布，意味着买受人所主张的房产公司的已付购房款一倍的赔偿责任将不再具有法律依据，在开发商存在一房二卖、先卖后抵、未取得预售许可证进行销售等欺诈行为，导致购房者购房目的不能实现的情况下，购房者的权益要如何保障将主要基于合同约定。关于商品房买卖合同纠纷是否能够被纳入到《消费者权益保护法》的调整范围内这一难题，理论界一直以来争论不断。在2021年《商品房买卖司法解释》将原司法解释的“一倍惩罚”删除之后，是否仍然可以适用惩罚性赔偿制度，保障买受人权益，则成为商品房买卖欺诈行为法律适用的一个重大问题。

一、商品房买卖惩罚性赔偿的适用困境及成因

（一）赔偿幅度标准不确定

由于我国市场经济发展快、地方经济水平发展不平衡等原因，我国的司法现状存在着司法认识在空间和时间上不均匀的问题。针对同一案件，上下级法院、同级不同院法院、不同地区的法院的法律认识可能都会有差异。而商品房买卖纠纷中存在的标的额较大以及法律规定的惩罚性损害制度过于灵活等情形，导致了其“同案不同判”的情况更加突出。

在2021新商品房买卖解释出台之前，我国法院大多适用原司法解释规定的“一倍赔偿”解决商品房欺诈纠纷。笔者在中国裁判文书网上检索了2010年至2021年间最高人民法院以及各高级人民法院的16例的该类案件的典型，以此展示近年来司法实务中对惩罚性赔偿制度的适用情况。其中，裁判幅度为1的共13件参见：最高人民法院(2015)民申字第492号；云南省高级人民法院(2010)云高民

参见：最高人民法院(2015)民申字第492号；云南省高级人民法院(2010)云高民一终字第110号；浙江省高级人民法院(2011)浙民终字第23号；广东省高级人民法院(2013)粤高法民一申字第659号；山东省高级人民法院(2014)鲁民一终字第221号；辽宁省高级人民法院(2014)辽民一终字第00158号；河南省高级人民法院(2015)豫法民提字第60号；海南省高级人民法院(2007)海南民二终字第75号；广西壮族自治区高级人民法院(2015)桂民提字第186号；江西省高级人民法院(2016)赣民再4号；最高人民法院（2017）新民终421号；最高人民法院（2016）黔民初258号。

参见：黑龙江省高级人民法院(2015)黑民终字第17号；广州中院(2005)穗中法民四终字第2286号。

参见：最高人民法院(2012)民抗字第24号。

图2-1

在该图中，我们不难看出，在16例样本案例中，虽然一共有13例都采用了“一倍赔偿”，占80%以上；但是剩下的20%的案例裁判幅度为0.5左右，对于交易标的额普遍上百万的商品房来说，这其中的0.5的差值并不是个小数目。哪怕是针对同一个案件，不同的法官作出的裁判幅度也不尽相同，在“于某与大同市当代房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷案”参见山西省高级人民法院（2020）晋民再11