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CPN城市建设

城市老旧小区改造现状、难点及其对策分析

马浩宇

东南大学，江苏南京

摘要：城市老旧小区改造是推进城市有机更新、提升效缓解了政府财政压力。但需注意的是，政府投资

居民生活品质的重要抓手，但在实践中仍面临诸多挑战。本仍应发挥“压舱石”作用，应明确居民参与的边界

文以城市老旧小区改造工作为研究对象，深入分析了改造现条件，做到“量力而行”，切忌加重居民负担。在

状，面临的规划设计、投资筹措、施工管理、后期管养等难统筹推进、各方协同的基础上，进一步拓宽投融资

点，提出完善规划设计、创新投融资、强化施工组织管理、渠道，探索一条可持续的改造投资新路径。

健全后期管养机制等破解难点的策略，以期为老旧小区改造（三）改造模式现状

提供借鉴。老旧小区改造模式主要包括政府主导、市场化

关键词：城市老旧小区；改造现状；难点；对策运作、居民自治三类。在政府主导模式下，政府全

面统筹规划设计、资金筹措、工程建设等环节，发

一、城市老旧小区改造现状挥“一统到底”优势，有利于集中资源、快速推进，

（一）改造内容现状但也容易出现决策脱离实际、居民参与度低等问题。

城市老旧小区改造内容涵盖居民个人财产部分近些年，借助社会力量参与的市场化运作模式不断

和公共区域两大类。涉及居民个人财产部分，主要涌现，通过引入专业化的企业投资、建设、运营，

包括屋面防水、外墙保温、防盗窗更换、晾衣架整有效激发了各类主体参与改造的积极性。但在实践

治、空调外机移位、燃气管道改造等。这些内容关中，一些地方对社会资本缺乏有效引导，导致投资

系到居民的切身利益，在实施过程中需要深入了解回报不稳定，市场化进程较为缓慢。此外，老旧小

居民诉求，并协调好政府与居民的权责划分，避免区改造更加注重发挥基层组织优势，通过成立“居

引发纠纷。公共区域改造内容则涉及面更广，包括民理事会”“业主论坛”等自治组织，推动居民全

道路翻新、管线改造、景观绿化、配套设施建设等，过程参与改造，形成“自己的小区自己改”“共建

对改善小区整体面貌、提升居民生活品质具有重要共治共享”的生动局面。但受制于基层组织能力不

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意义。但在实践中，一些地方存在盲目追求高标足等因素，目前这种模式在一些地区仍处于起步探

准、大拆大建等问题，导致投资浪费、改造周期延索阶段。未来应立足实际，因地制宜选择改造模式，

长。未来应立足小区实际，坚持因地制宜、尊重居推动政府、市场、社会协同发力。

民意愿，将改造重点聚焦在补齐民生短板、完善基（四）改造成效现状

本功能上，避免脱离实际搞“面子工程”。通过持续推进老旧小区改造，居民的居住条件

（二）改造投资现状得到普遍改善。一是建筑安全性能显著提升。通过

老旧小区改造投资呈现出以政府投资为主、社实施结构加固、消防设施改造等，有效消除了建筑

会资本广泛参与、居民适度分担的多元化格局。近安全隐患。二是小区环境明显改善。道路平整、绿

年来，各级财政加大了对老旧小区改造的资金支持化美化、立面整洁，小区旧貌换新颜。三是各项配

力度，通过设立专项资金、发行地方政府专项债券套更加完善。养老、医疗、健身等生活服务设施补

等方式筹集资金。但受制于政府财力有限，目前投齐，方便了居民生活。与此同时，老旧小区改造为

入总量仍难以满足改造需求。为突破资金瓶颈，鼓完善城市公共服务体系、推进社区治理现代化提供

励社会资本以PPP、产业引导基金等模式参与改造，了有力抓手。在改造过程中，政府部门、社区工作

已成为各地积极