世联XXXX年珠海绿景淇澳岛项目前期定位报告.pptx

绿景淇澳岛项目前期定位报告;在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容;;位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程;住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则;地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区;地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景;项目属性界定：城市近郊、旅游度假版块的小规模住宅开发;开发商目标;;本部分将从珠三角城市规划、珠海城市格局、唐家湾板块区域规划几个方面寻找区域可挖掘的机会;[资源禀赋]山海之间，一座花园城，中国十大最具幸福感城市;;;[产业升级]海、陆、空三大重点区域，提升城市产业实力，使珠海具有长久活力;;定位珠江西岸核心城市，珠中江一体化形成珠三角第三经济增长极；

重大基础设施集中建设，城市辐射能力加强，珠广佛深港澳1小时生活圈形成；;[规划格局]一个沿海拓展轴、东西两大板块、组团紧凑发展，城市空间扩大;东部主城区分区规划：6大片区+2个新城;各区域已形成独具特色、分工明确的城市定位，具有良好的发展潜力。;唐家湾定位为滨海带发展核心，情侣路上“金边”，城市新名片;唐家作为传统旅游度假区，环境优美，景观资源丰富，已形成独特的区域特色;作为进出珠海的陆路要塞，具备拦截外地客户的先天优势。广珠轻轨年底通车，实现广佛珠半小时生活圈，同城效应加强;情侣路（北段）延长线贯穿片区、城市绿岛网络建设，显著提升片区形象;片区汇集三大产业园区，高新技术企业云集，区域发展动力强劲;石坑山总部经济区提升唐家板块商务价值;周边汇集大学4所，办学附属单位5所，区域高知阶层密集;大珠海下

唐家湾的机遇;片区配套不完善，生活氛围不浓

周边工业厂房尚未迁出，对环境有一定影响;与市区距离较远，淇澳岛仅1路公交车通向市区，片区郊区形象深刻，市区客户接受度低;在大珠海的带动下，唐家湾板块将成为珠江西岸首席度假旅游区的未来不容置疑；

但现阶段，依然面对区域配套不完善、工厂影响、客户认可度低的问题；;;本项目处于市场逐渐成熟的过渡阶段，???区密度逐步上升，品牌开发商逐步进入，客户来源多元化;分类;远大美域预计明年推出部分中小户型单位，海怡湾盘无新供应量，龙腾湾有部分120平米单位未推出;凤凰山一号、凤凰海域为自然消化阶段，盘龙湾为新面市项目，规模小;项目名称;;在品牌大盘林立的旅游度假区，本项目在规模、配套、资源上均不占有优势，难以成为主流客户的关注点；;SWOT分析;本项目市场定位——补缺者

完全差异化定位，以独具特色的产品突围;对比大盘，本项目的发力点：时尚前卫的建筑风格与个性产品;小结;;案例参考

深圳盐田优品艺墅;城市旅游度假新区，小规模住宅项目

核心价值：滨海原创艺术;京基喜来登酒店;盐田概况：自然环境得天独厚，海岸蜿蜒曲折，海岸线长19.5公里，深圳最美丽的“黄金海岸”之一;在资源、区位、产业结构等各方面，盐田与唐家湾类似

;优品艺墅的艺术化突围之道;城市精英阶层的私人会客厅;错落有致的建筑布局，个性鲜明，强烈的符号感;策略分析与检验——产品;策略分析与检验——产品;全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂、不勾缝工艺;公共空间的交流使配套设施成为景观;案例借鉴;案例启示：旅游度假板块小规模项目的突围之道;珠江西岸首席滨海度假区尚品生活范本

关键词：纯粹、精品、私属、个性;纯粹社区

精致产品

私属领域

个性鲜明;形象定位：

——滨海尚品生活范本：纯粹、私属、精品、个性;建筑意向：

——前卫、简约、符号感;功能定位：

——可商可居可度假，珠江西岸最时尚的私人会客厅;社区打造体系

KP

I;珠海本地刚性改善型需求客户;客户类型;远大美域购买中小户型的客户构成：唐家区域刚性自住，内地客户度假投资客;2009年购买86-133平米中小户型单位的客户群分析：;以唐家区域自住客户，深广佛、港澳投资客户为主;报告回顾;本项目定位：;下阶段工作;汇报结束，感谢聆听;;经济危机影响逐步减弱，GDP顺利保8，投资与消费成为GDP增长最大拉动力;城市土地供应量较08年有明显上涨;09年全国重点城市（21个）土地成交火爆，共成交土地4806宗，与08、07年相比分别上涨101.0%、255.0%；

共成交土地面积25553万平米，与08、07年相比分别上涨96.0%、278.0%；

天津、沈阳、上海、武汉、杭州土地成交较大。

;房企圈地热，全国地王频出，国进民退，国企唱主角;09年全国商品房销售面积与销售金额较08年有大幅度上涨;08年积压需求释放，房地产市场成交面积呈现Ｕ字型上涨，成交均价震荡上扬;经历了年初的政策利好、年中的政策警示之后，09年末进入新一轮的房地产政策收紧期已是不争事实;抑制投资和投机性购房，遏