房地产开发行业2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则.docx

内容目录

两部门联合发布专项债用于 地储备执行细则 3

行情回顾 4

重点城市新房二手房成交跟踪 7

新房成交（商品住宅口径） 7

二手房成交（商品住宅口径） 9

重点公 境内信用债情况 11

本周政策回顾 13

资建议 14

风险 示 14

表目录

表1：专项债券用于 地储备相关政策 3

表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 4

表3：本周各交易日指数表现 4

表4：近52周地产板块表现 4

表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 5

表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 5

表7：本周重点房企涨跌幅排名 5

表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 5

表9：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 6

表10：近6月样本城市新房成交面积及 比 7

表11：近6月样本一线城市新房成交面积及 比 7

表12：近6月样本二线城市新房成交面积及 比 7

表13：近6月样本三线城市新房成交面积及 比 7

表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 8

表15：样本30城新房成交面积数据跟踪 8

表16：近6月样本城市二手房成交面积及 比 9

表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及 比 9

表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及 比 9

表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及 比 9

表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 10

表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪 10

表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 11

表23：本周房企债券发行以债券评级划分 11

表24：本周房企债券发行以债券类型划分 11

表25：本周房企债券发行以期限划分 11

表26：本周房企融资汇总（3.10-3.16） 12

表27：中央政策及消息（3.9-3.15） 13

表28：地方性政策及消息（3.9-3.15） 14

两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则

两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则，引导资金资源向优质地区倾斜，推动止跌回稳。3月，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土

地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号，以下简称45号文），在发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等4方面作出具体指引，更好支持运用专项债券开展土地储备工作。我们认为，45号文是自然资发〔2024〕242号文、国办发〔2024〕52号文的进一步深化。此次明确在非“自审自发”试点地区，择优安排发行，结合“自审自发”试点地区，将引导资金资源向核心城市等优质地区倾斜。同时明确“专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用”、“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，预计将给予地方更多的调整空间、更灵活地安排收回存量闲置土地。我们预计在45号文的指引下，未来各地方特别是自审自发试点地区将进一步公示拟收回土地清单，对推动房地产止跌回稳发挥积极作用。具体来看：

明确发债要求及资金使用主体。45号文提到，存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11

月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。

完善专项债券申报审核流程。45号文提到，对非“自审自发”试点地区，各地要按照国办发52号文要求，做好常态化项目储备，并由财政部、自然资源部对用于土地储备的专项债券项目进行审核把关，对审核通过的项目，省级财政部门择优安排发行；对“自审

自发”试点地区，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。

做好资金和收益的综合平衡。45号文提到，一个土地储备项目由单个或多个地块组成，根据地块区位特点、实施期限、项目收益等因素确定项目范围。专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资

收益平衡。各地要在评估本地区土地市场供需关系的基础上，认真做好项目需求论证，合理确定专项债券用于土地储备的发行期限。

严格监督管理。45号文提到，设区市、县人民政府要压实主体责任，对项目的真实性、合规性、合法性负责，并在省级财政、自然资源主管部门指导下，加强组织领导，规范推进实施，强化工作保障，审慎、稳妥运用专项债券支持土地储备相关工作，不得利用

专项债券资金反复回购，造成债券资金空转、虚增财政收入等问题，坚决守住不发生重大风险的底线，切实保障土地使用权人