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房地产开发企业法律风险防控

最近几年，中国的楼市随着各种法规和政策的出台，呈现快速发展的局面。

相对于发达国家而言，我国房地产业的发展起步晚，发展速度惊人，与此相对应

地，必然存在立法滞后、法律制度不完善的问题。再加上我国企业普遍法律风险

防范意识薄弱，这就使得以高风险高利润为特征的房地产企业一旦出现法律纠

纷，涉及的争议金额往往很大。

房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产

者，又是房地产商品的经营者。房地产开发企业的经营业务十分复杂，囊括了从

征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。房地产开发企业的特

点决定了其项目开发的周期长，产品价值高。在较长期间内的经营活动必然存在

着许多不确定性，这就使得企业的法律风险随之加大。本文中，笔者将具体分析

房地产开发企业在其项目开发过程中可能涉及的法律风险，并就如何防范此些风

险提出自己的观点。

一、房地产项目前期开发阶段

此阶段主要涉及土地使用权取得的法律风险，包括企业在中标后不能足额支

付地价或出让金；政府因拆迁补偿问题不能向房地产开发企业按约交地；政府规

划的变更和调整使其无法履行出让合同；企业因资金不足未能有效开发而导致的

土地闲置等。

按照土地使用权的取得方式来看，在一级土地市场中，房地产开发企业的土

地使用权通过政府出让的方式实现。由于交易主体一方为政府部门，政府的信用

度较高，因而风险还是相对较小的。但是风险小不代表可以高枕无忧，企业仍

需要审查土地性质是否属于可以出让的范围，以防有关部门或其负责人违法违规

操作使得企业吃了苦果。

通过出让取得土地使用权的情况下，房地产开发企业应着重审查出让土地的

状。因为土地状态一旦有问题将影响房地产开发公司对土地的使用，并可能进一

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步造成土地闲置的问题。国土资源部于2012年6月1日以国土资源部第5号令

修订发布了《闲置土地处置办法》，明确了未动工开发满一年的闲置土地，由市、

县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，闲置

两年则无偿收回。

闲置土地处置重在预防。这次修订明确要求土地出让必须是“净地”出让，

禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。新修订的办法中规定，

市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济

纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本

条件。虽然有这样明确的规定，但是在实际案例中，六成以上的土地闲置都是因

为政府原因产生的，包括因为拆迁时间过长、拆迁纠纷，导致房地产开发企业延

长了开发时间，进而连带导致房屋交付期间延迟，给企业带来一系列的损失。房

地产开发企业在收购土地时应尽量避免收购毛地的风险。

在二级土地市场中，房地产开发企业通过转让的方式从其他项目公司取得土

地使用权。这和出让方式相比风险较大。首先是转让的土地要具备一定的条件。

转让方在转让土地时，对土地的开发已达到法定的程度。否则可能被认定为是“土

地倒卖”行为而承担“合同无效”的风险。另外，房地产开发企业还要审查相对

方公司的资金、资质以及是否已经取得合法的土地使用权。

除了通过转让和出让取得土地使用权之外，房地产开发企业还经常通过合作

开发、收购项目公司股权的方式取得土地使用权。

在合作开发中，房地产开发企业与项目公司应当签订《合作开发合同》。相

关司法解释及判例认定，合作开发房地产需具备三个条件，即共同投资、共享利

润、共担风险。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只

收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。鉴于我国禁止企业间的借贷，为了

防止不必要的纠纷发生，企业在订立合同时必须明确双方的权利义务及利益分

配。

对比转让和出让方式，通过合作开发或收购对方公司股权，企业的税收可以

在一定程度上得到减轻，但随之风险也有所增大。合同签订后，一旦土地价格上

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涨，合作方可能借土地不符合城市规划、合作方出资不到位等各种问题主张“合

同无效”。由于房地产相关法律法规复杂繁多，为了有效防范目标项目的风险，

在签订项目合同之前，房地产开发企业应对相关法律法规资料进行搜集、整理，

进行缜密的可行性分析，对合同方案进行审查和评估，制定法律风险评估和论证。

二、房地产企业在建设施工中的法律