国金证券-房地产行业培训框架.docx

房地产行业培训框架

分析师:池天惠执业编号:S1130524080002联系人:何裕佳

2025/3/27

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房地产基础概念

02房地产行业基本面分析框架

房地产公司经营分析框架

2

oi房地产基础概念

3

4

上游产业链：（土地+原材料）

土地建筑建材工程机械基础化工钢铁行业有色金属

土地

中游产业链：（房地产开发与运营）

项目报建规划设计

项目报建

存量交易施工建设房产预售竣工交付经营管理项目开工土地获取

存量交易

施工建设

房产预售

竣工交付

经营管理

项目开工

6-9个月12-18个月24-36个月

增量开发阶段存量运营及交易阶段

下游产业链：（地产后周期）

家具装修家电

家具

装修

家电

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供需作用

政策限制

人口增速/流动

可支配收入/货款政策限制价格企业盈利考虑

可支配收入/货款

政策限制

价格

租赁vs购买

需求供给房地产投资

需求

供给

土地购置金额

土地购置金额

房地产建造成本

土地价格施工面积单位成本土地购置面

土地价格

施工面积

单位成本

土地购置面积

开发节奏：土地储备、开工竣工进度

开发节奏：

土地储备、开工竣工进度对未来需求预期

项目盈利测算

土地：

国家土地出让计划土地供应、土地拍卖底价、土拍限定条件松紧

行业景气度、融资难易和成本房企参与土拍意愿土拍成交价格

通货膨胀受宏观经济影响

建筑材料价格受建材市场机制影响人工成本受劳动力市场影响

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长期持有资产退出目的服务于住宅销售

长期持有

资产退出

目的

从拿地开发起，就为了长期持有；低融资成本培养资产

从拿地开发起，就为了长期持有；

低融资成本培养资产

收购不同类型的资产/土地，改造/建设

赚取资产增值的收益

主要业务模式通过销售住宅物业获取的现金流分担商业资产的负担

主要业务模式

低价取土地资源；订单式招商能力保证高出租率；去化能力是业务的

低价取土地资源；订单式招商能力保证高出租率；

去化能力是业务的关键支撑；

可能导致高负债

项目获取/完工后，通过改造、运营提升实现收益分享回报周期相对更短，快周转

回报周期长；

模式特点租金收入是主要来源；

模式特点

以持有为目的，但需委时能依靠资产证券化实现轻资产

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产业地产

招商引资运营维护股权投资

招商引资运营维护股权投资

吸引企业进驻提供管理、咨

扩大规模询、融资服务

业务范围

盈利途径一级土地开发低价获取土地

盈利途径

管理、咨询费用，股权投资退出盈利商品房销售

管理、咨询

费用，股权

投资退出盈

利

商品房销售净利率

市场商品房销售变现

产业发展服务费

取得固定投资额加成作为净利润

政府在委托开发区域内的招拍挂土地增值部分

政府在委托开发区域内的税收增加

政府在委托

开发区域内

的税收增加

部分

园区企业资金，分红、退出机制等实现的收益

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第三方业委会招投标其他物业公司

第三方

业委会招投标

其他物业公司

招投标收购毛利率取决于

招投标

收购

毛利率取决于获取成本

新盘存量盘高毛利

新盘

存量盘

物业管理

业主增值服务非业主增值服务

业主增值服务

拎包入住经纪业务

拎包入住

经纪业务

零售送货

家庭维修

公共空间利用

验房

尾盘及车位代销

设计咨询

其他

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o2基本

10

成交量库存供给房价新房成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局可售面积频率：日、月、年来源：中指院统计机构：房管局去化周期计算公式：库存/6个月移动平均销售批售比计算公式：销售面积/批准上市面积

成交量

库存

供给

房价

新

房

成交面积

频率：日、月、年

来源：Wind

统计机构：房管局

可售面积

频率：日、月、年

来源：中指院

统计机构：房管局

去化周期

计算公式：库存/6个月移动平均销售

批售比

计算公式：销售面积/批准上市面积

70个大中城市新建住宅价格指数

频率：月、年

来源：统计局

百城房价指数

频率：月、年

来源：中指院

二手房

成交面积

频率：日、月、年

来源：Wind

统计机构：房管局

暂无指标

带看量

频率：日、月、

年

来源：贝壳

中原二手房指数

频率：周

来源：Wind

统计机构：中原

地产

70个大中城市二手住宅价格指数

频率：月、年

来源：统计局

百城房价指数

频率：