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物业管理公司的根本职能与机构
物业管理的开展必
须要借助于载体——物
业管理公司来完成。我
们必须要研究物业管理
公司的根本职能和它的
机构设置。
现代房地产物业管理远程
教育1
一、物业管理体制
推行物业管理既是对旧的城市管理体制
的模式的突破，又是对现代化城市管理体制
和模式的补充与完善。
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一、物业管理体制
1.市场经济下的物业管理定位
物业管理与传统上的房屋管理存在着本质的区别，
第八章以做过分析，在市场经济下物业管理具有明显的
特征：
社会化、市场化、专业化和企业化。
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一、物业管理体制
1〕
物业管理社会化——有两层含义
第一层含义是：
●摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制
〔过去企业建房自己管〕，适应了住房制度改革，即住房
由福利分配进入货币购房。
●产权多元化后，由物业管理企业承担了多元化管
理的大管家，又为政府部门找到了社会总代管。
●变多个单位、多个管理部门、多家管理为物
业管理企业一家管理、统一效劳，使资源得到优化重组，
实现社会效益、经济效益、环境效益的三者统一。
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一、物业管理体制
〔2〕第二层含义是：
●物业管理公司不再由政府包下来，要到社会上找活干。
●物业管理公司要以社会为根底，以效劳质量为依托，
靠品牌优势来赢得广阔业主的信赖从而赢得市场份额。
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一、物业管理体制
2〕物业管理市场化——有两层含义
(1)第一层含义是：
●物业管理是市场经济的产物。必须按照市场化来标准
物业管理、运作物业管理。现在许多人思想观念还未转变。
“挣钱自己花，住房靠国家〞、“效劳维修国家包〞福利分
房思想根深蒂固。“物业管理是需要的，不能少的〞，“但
物管费那么是不要交的，物业管理企业应该是免费义务劳动
〞。
●市场经济开展、投资主体多元化、购房主体多元化、
需求方面的多元化，市场化运作势在必行。
●按照商品经济规律、价值规律、等价交换原那么，物
管企业通过员工劳动收取一定报酬，业主通过支付一定劳务
费来购置等(海值量的营销优管质理效培劳训享资料受下是载合)理的、市场化的行为。
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一、物业管理体制
〔2〕第二层含义是：
物业管理企业必须在市场化进程中进一步壮大自己，规
模化经营。当前物管企业本身带有方案经济的痕迹，无论
是思想观念、管理模式，还是运作方式，这就决定了物管
企业只能在利润的临界水平上沉浮。2000年南京统计，有
70％的企业亏损。如何摆脱物管企业低效益的怪圈呢？除
了价格因素的不合理外，必须由现在的粗放型管理向集约
型管理转化，并进行规模化运作。
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一、物业管理体制
3〕
物业管理专业化——两层含义
〔1〕第一层含义是：
●物业管理本身的需求。现代化的住宅含有大量的高
科技技术。以信息、电子、网络为标志的自动化、智能化
进入物管工作中来。例如建筑物自动化系统、出入管理自
动化〔智慧卡〕系统、车库管理自动化系统、能源管理自
动化系统(三表远程操作)、防盗平安自动化〔由远红外线
探测器与电视监控等组成〕。
●高科技在物管领域内运用，促进了物管观念、手段、
方式的改变，从而使物业管理从劳动密集型向技术密集型
转化，物管技术人才专业化更加需要。
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一、物业管理体制
〔2〕第二层含义是：
●物管企业通过专业调整将做
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