包头保利花园项目度策划推广方案.ppt

市场调研篇;第一局部市场调研篇;宏观经济概况;包头概况;包头特色;宏观经济概况;2005年住宅市场销售面积202.04万㎡，而05年市场余量约231.19万㎡。〔由于客户的原因不能正常签署合同，导致政府数据统计的不确定性〕;房地产开发项目

71个;2006年上半年，全市房地产住宅市场总存量397.39万㎡，〔2006年市场存量房销售未统计〕，市场新供给量大,竞争剧烈,消化压力非常大。;户型设计分析

二居室占18%的比例、三房约占35%、四房约占29%，剩余为四房以上大户型，高档住宅中大户型的比例略高于普通住宅。;包头住宅市场价格分析

2005年，包头住宅市场平均出街销售价格为2000元/平方米〔多层：2300元/平方米、高层：2900元/平方米〕，个别工程销售平均价格到达3600元/平方米的高位水平，2006年更有所提升。;经济适用房工程较少，价格主要集中在1400—1600元/㎡之间；

普通住宅工程，东河区工程销售价格最低，集中在1600—2000元/㎡之间，青山区、昆区的工程销售价格明显较高，主要集中在2000—2800元/㎡之间，个别工程价格到达3000元/㎡。

公寓工程，销售价格平均在3000元/㎡，主要集中在青山区和昆区。

别墅工程，销售价格，3200—3600元/㎡之间，主要集中在昆区。;市场需求分析

绝大局部客户购房以自住为主，购房客户考虑尽量与上班地点距离较近，由于包头市主要以第二产业为主，上班人员的区间流动性较小，外来人口增长规模不大，购房客户中的地缘客户比例较大。;居民消费实力近几年不断增强；2005年包头人均GDP已经到达3900美元〔人民币约3.1万元〕，居民可支配收入依然会保持较大的增幅，居民潜在的住房购置力继续释放。;2005年商品住宅空置面积37.2万㎡,比2004年空置量减少17.5万㎡明显下降，目前，全市商品住宅空置主要集中在1-3年期的合理存量空置。03、04年商品住宅较为严峻的为青山区〔空置面积占全市空置面积60%以上〕。;从包头房地产营销环境来看，相当数量的楼盘主要以街头派单形式，针对邻楼盘派单等形式进行宣传。

神华国际、大连新星小区采用多样整合营销宣传形式，在包头市场为数不多。;供需——需求量明显增加，但由于开发规模大，???场消化存在一定压力。

户型——90㎡左右二房、110㎡——130㎡三房热销，其中三房销售比例高到达

过半，二房略有供不应求。

价格——局部高素质楼盘到达3600元/平方米，总房款25万元、面积在100㎡左右受

市场追捧。

空置——工程所在区域青山区商品住宅空置情况较为严重，市场压力大。

营销——楼盘推广方式单一，营销模式无新意。;包头市房地产市场特点;包头市房地产楼市展望;从包头本身来看，包头地广人稀，经济及交通状况良好，城市

规划严整，拥有优越的绿化环境，居住指数较高。;区域市场现状分析;区域市场划分;昆都仑区板块的工程一览;昆区板块vs本案;开发区板块的工程一览;开发区板块vs本案;项目名称;东河区板块vs本案;青山区板块的工程一览;青山区板块vs本案;竞争板块整体比照;小结;工程竞争对手分析;目前在售工程：欧鹿生活城、鼎太风华

即将推出工程：锦林花园4期高层住宅

潜在对手工程：大连新星壹品、欧风丽景;欧鹿生活城;客户根底：主客群为青山区政府机关的公务员、小商户、私企主

畅销户型：90㎡左右〔两房两厅〕、130㎡〔三房两厅〕

承受力：30万元左右

竞争力：工程相临，总体有较大的竞争力，位置稍靠后，且比本工程开发较早，已拥有一局部急需置业的客户，先声夺人。

营销手法：采用报纸媒体较多，另有青山区局部路牌广告，持续发行，整体炒作较好。

形象定位：属于青山区中高档住宅工程

产品最大卖点：社区整体规划较好，且周边配套设施齐全。;客户根底：周边旗县区域的私企主、商人、市区内商人、公务员

供给户型：70-300平米左右〔二房、三房、四房两厅〕

承受力：35-40万元左右

竞争力：开发商具地区品牌优势，有一定忠实客群，工程素质较为领先，且工程定位、位置优势有很大的竞争力

营销手法：媒体推广以路牌及报广为主

形象定位：高档多功能居住区，楼盘较精致

产品最大卖点：紧邻北区湿地公园，整体景观视野较好。;客户根底：私营企业主、外商及富裕阶层

供给户型：2房119㎡、3房1厅149㎡、3房2厅185㎡，200-300㎡复式，主力户型以三房、四房居多

承受力：45万元左右

竞争力：工程定位较有竞争力

营销手法：合富辉煌代