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办理假购房协议

【篇一:购房协议预售许可证是假,网签协议预售许可证是真哪个为准】

网签购房协议与实际购房协议哪个有效？

依据现在房屋交易步骤,网签是办理房屋过户前提条件,现在购房协议基础采取网签形式,能网签协议证实该楼盘预售许可证下来了,未来能够办理产权,网上签购房协议具体参考国家协议法当中购房部分内容,关键是明确自己相关利益及对方应尽义务即可。那么,问题来了~现实生活中假如现有网签购房协议,又有实际购房协议,而且两个协议内容不一致,哪个更有效呢？

案情介绍

王某于经中介介绍从刘某手中购置一处住房,双方约定房屋价格为120万元。在中介帮助下双方签署了购房协议,协议金额为120万元,同时为了避税,在中介提议下双方签署向房管局立案网签购房协议金额为80万元。所以,同一笔购房买卖交易出现了不一样价格两份购房协议。协议签署后,王某向刘某支付了40万元首付款。以后因王某未能向银行立刻贷款,刘某与王某签署了补充协议约定假如王某不能在约定时间向刘某支付剩下购房款话,王某之前缴纳全部购房款均转为违约金不予退还。以后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与她人,网签购房协议价格仍为80万元。另王某缴纳40万元首付款作为违约金均未退还。现双方所以产生纠纷。

律师点评

本案争议焦点关键集中在双方之间实际房屋协议与网签购房协议哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应该怎么负担这三个问题上。

一、网签购房协议与实际购房协议哪个有效？

在本案中,双方为避税,将120万实际购房价格写为80万元向房管局立案,是经典以“正当形式掩盖非法目”,依据中国协议法第五十二条要求,该种协议无效。所以,王某与刘某签署80万元网签购房协议应为无效协议。

二、补充协议是否有效？

依据协议法相关要求,从协议效力隶属于主协议效力,本案中,王某与刘某购房价格是120万,而立案价格却是80万元,应为无效,那么主协议无效,补充协议亦为无效。

三、违约责任怎样负担？

对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,依据中国协议法相关司法解释,违约金过高认定标准是不超出实际损失三倍。具体到本案中,也就是刘某前后卖房中损失三倍为限,40万元假如超出刘某损失三倍就是过高了,超出部分违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼,请求法院判定违约金过高,降低违约金。不过本案中违约金过高举证责任在王某,即使房价是不停上涨,不过王某却无法举出证据证实刘某没有损失,因为刘某以后卖与她人价格立案仍是80万元。而王某与刘某签署购房价格确实120万元,如此而来刘某损失就是40万元了。因无法得悉刘某卖与她人实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。

那么,上面王某谈到,双方订相关违约金不成协议是无效,故40万不能作为违约金,应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较适宜。

焕廷有话说

本案中,因包含网签购房协议是“以正当性是掩盖非法目”所以无效。但有好友可能就问了,那假如两个协议都是有效,应以谁为准呢？讲到这里,王某就不得不谈谈何谓网签购房协议,它性质是什么？一、什么是网签购房协议

网签购房协议就是和房地产销售对象签署协议后,到房地产相关部门进行立案,并公布在网上。然后会给个网签购房协议号,能够经过这个网签购房协议号在网上进行查询。网签购房协议为了让房地产交易愈加透明化。

第一步,购房者在确定了买房意向以后,经过购房者与出卖人双方平等协商,购房者和开发商共同将正式协议条款输入协议立案软件,进行网上签约,上报房地产市场信息网。第二步,开发商和购房者签署购房协议上报成功后,打印正式(电子)协议,购房者和开发商推行签字手续,打印份数依据付款方法确定(一次性付款需打印4份,按揭贷款需打印5份)。

第三步,开发企业需要在网上签约3个工作日内,到房地产交易管理部门办理协议盖章立案手续。开发商和购房者网上签约上报以后,开发商需要携带全部购房资料,全套已签字(盖章)纸质正式协议到含有管辖权房地产交易管理部门办理协议盖章立案手续。

三、网签购房协议注意事项

如需要修改协议信息,在上报房地产市场信息网之前,开发商和购房者还能够协商变更协议信息,一旦上报以后,电子协议关键内容(关键内容:购房者姓名、身份证、购房价格、付款方法、协议面积、房号、户型)将不能进行修改。假如需要修改关键信息,则需要在协议立案软件上“申请撤销签约”,重新进行签约。经双方协定,二十四小时内许可撤销网上签约。而在商品房签署3个工作日内,经买卖双方协商一致需要变更协议就关键内容以外相关条款,开发商企业能够调阅,重新修改打印电子协议。超出了3个工作日