住建部普通住宅和非普通住宅的界定标准.docxVIP

一、中央指导标准（参考文件）

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），普通住宅需同时满足以下条件：

容积率：住宅小区建筑容积率在1.0以上；

面积：单套建筑面积在120平方米以下；

价格：实际成交价格低于同区域住房平均交易价格的1.2倍以下。

注：地方政府可根据实际情况调整具体标准，需报国务院备案。

二、地方政府执行标准（以部分城市为例）

1.北京市

普通住宅需同时满足：

容积率≥1.0；

建筑面积≤144平方米；

成交单价或总价符合以下条件（2023年调整后标准）：

五环内：单价≤8.5万元/㎡?且?总价≤850万元；

五环至六环：单价≤6.5万元/㎡?且?总价≤650万元；

六环外：单价≤4.5万元/㎡?且?总价≤450万元。

2.上海市

普通住宅需满足：

五层以上（含五层）的多高层住房；

建筑面积≤144平方米；

成交价格≤同区域住房均价的1.44倍（内环内≤850万元，内外环间≤450万元，外环外≤310万元）。

3.深圳市

普通住宅需同时满足：

容积率≥1.0；

建筑面积≤144平方米；

实际成交总价≤750万元（2023年标准）。

4.其他城市

广州：建筑面积≤144平方米，且总价≤区域指导价；

杭州：建筑面积≤144平方米，且总价≤区域均价的1.44倍。

三、非普通住宅的界定

不符合普通住宅任一条件的住宅，即被认定为非普通住宅。例如：

面积超过144平方米；

成交价超过区域价格上限；

容积率低于1.0（如别墅类项目）。

四、政策影响与差异

对比项

普通住宅

非普通住宅

契税

1%-1.5%（首套房）

3%（无优惠税率）

增值税

满2年免征

满5年免征（差额或全额征收）

个人所得税

满5年唯一住房免征

按差额20%或全额1%征收

贷款政策

首付比例、利率较低

首付比例及利率可能上浮

五、查询与建议

查询渠道：

地方住建局或税务局官网（如北京市住建委、上海市房管局）；

拨打政务服务热线咨询。

注意事项：

同一城市不同区域的标准可能调整（如北京按环线划分）；

政策可能因市场变化动态更新（如深圳2023年取消“豪宅税”价格限制）。

总结：普通住宅与非普通住宅的界定直接影响交易税费及贷款成本，建议购房前通过官方渠道核实当地最新标准，或咨询专业房产中介及税务机构。