合富辉煌宁波钱6地块项目提案报告.ppt

;;区域市场篇;;鄞州中心区;;鄞州区

;宁波市区2006年度经

营性用地出让方案表

单位：公顷;楼盘名称;2、4——城市生活机能板块

4——CLD核心板块

8、9——教育、行政功能板块

3、6——中心区边缘生活板块

7——政务区板块;;;;分析：春江花城的160M2以上的户型方正，双卧朝南，南北阳台，景观和栋距构成较为舒适的空间感，总价和面积与本工程相仿，存在分流本工程的花园洋房客户的可能性。;;;〔二房二厅一卫约99㎡〕;项目名称;项目名称;项目名称;区域供过于求市场格局已经形成，未来市场以总体走平为主；

区域内万达广场、春江花城、都市森林等标志工程价格以及区域内二手房价格底线支撑，伴随相关工程售价的调整，区域市场的价格人为走高；

区域内几大开展商上演春秋战国格局，无论从工程品质到营销水平都会得到质的提升；

区域市场逐渐成熟，致使价格优势丧失并迎来自住时代，同时面临着跨区域板块〔如科技园区板块、姚江板块等〕的价格打压；

相近的城市功能定位及规划配套建设，使得建设中东部新城成为本区域最直接的竞争对手，后继各房产工程的推出将对本案形成一定竞争压力。

差异化竞争，板块突破，争夺高端客源将成为工程可操作的选择。;区域市场篇;春江花城;产品创新优势：

类别墅情景洋房，甬城首次亮相。

大露台的功能：增加休闲观景功能。

水资源江景优势。

位处鄞州中心区的核心板块

开发商全国性地产品牌

毗邻江南春大酒店〔涉外三星级〕;周边环境沿两条主干道，有噪声干扰。

内部园景比较缺乏，楼栋间距较窄。

高压线对高层公寓的抗性。

周边目前生活配套不够成熟便利

地块面积小，社区规模性较弱。

对于高层公寓车位配置相对缺乏。

南部奥克斯厂房的抗性影响;鄞州区新盘07年集中放量，竞争剧烈。其中万科地块的工程的花园洋房产品，直接购成市场威胁。

毗邻的春江花城存量较大，为本案最主要的竞争对手。

其他威胁：东部新城土地放量，未来城市重心向东开展。

局部区域的低价优势，如江北区西北片和科技园区目前价格都比鄞州中心区低，有可能分流客源。;鄞州区的居住价值日益被宁波市??认可。

万达广场的竣工为中心区提供了最大的配套，客户的心理预期提升。

鄞州中心区是宁波“十一五〞方案的首要建设目标，区域的开展前景向好。

金地国际花园的协同效应。

宁波居民普遍对花园洋房产品有好感。;KPI体系;

设备用房的位置建议移走。

小区内部兵营式排布，栋距较近，有视觉压抑感，影响居住舒适度。

钱湖北路的景观绿化带没有营造好，达不到降低公路噪声的作用。

河边景观带建议没有特点，建议设计更加注重生活的功能性和人性化。;功能化体系;内庭景观带建议;;户型改进建议;;区域市场篇;;;;;;;数据来源：宁波统计网经普调查;人员构成;;三江口板块

10000~18000元;;;三江口板块

10000~18000元;;;新兴崛起板块,目前交通生活配套落后,阻碍板块的开展，;;问卷调查样本：150人;置业次数

一次置业50％

客户职业

高级经理人

私营业主

高级职员

客户地理分布;置业次数

一次置业60％

客户职业

私营业主70％，年龄在30-40

为子女买房的较大年龄个体户

官员和金融系统人员〔很少〕

房地产和外贸的高级经理人〔不少〕

客户来源区域分布;置业次数

一次置业60％

客户职业

私营业主

官员和金融系统人员

房地产和外贸的高级经理人

客户地理分布;置业次数

一次置业60％

客户职业

私营业主〔很少〕

公务员，其中20%来自行政效劳中心

高级打工者，年收入在12－15万

客户来源区域分布;花园洋房嘛，就是一栋的〔独栋的〕，带花园的，欧式的房子。

金地？好象在哪儿看到过，不过不太清楚。

大露台，我有兴趣。

房子间隔大，住得才舒服，这边〔金湾蓝庭〕太密了，人车分流挺重要的，这边我都不敢让孩子一个人出来玩。

最希望这里有个好些的菜市场，幼儿园和小学配套再全一些。

跨区就跨区，鄞州前景不错，只要有车位，开车还是方便。

我家海曙区的房子卖掉，再贴点，也能买得起120万的房子。

现在住的〔房子〕是听朋友介绍买的。

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普遍认为鄞州适合居住，环境安静，看好鄞州区的开展前景。

有与亲朋好友扎堆居住的习惯，但不是买房主要影响因素。“性价比〞对购房的决定因素更大。

对金地表示只听说过名字，其他的了解很少。

认为是“独栋式、有花园、欧式风格〞，对花园洋房有特殊好感，认为是价格贵的、有钱人住的好房子，对大露台有浓厚兴趣。;宁波买房人

重点关注：住城市各个板块上好地段中高端物业的中高级管理者和小型私企老板；来自乡镇的爆发户；公务员及大学教师;低层务工人员〔叉车工、装卸工等生产线人员1000元或