某写字楼年度营销策略.pptx

写字楼09年度营销策略;二、项目分析;2008年成都写字楼市场供需情况;2008年成都写字楼市场成交价格;2008年成都写字楼市场租赁价格;未来两三年成都甲级写字楼供应呈井喷行情;主城区写字楼进一步高端化、品牌化

性价比高的中高档项目将受追捧;二、项目分析;发展潜力巨大，西部华尔街雏形初现;目前整个东大街全长5.2公里，

划分为金融商务起步区（中环广场至锦江段）、

金融商务核心区（锦江至二环路段）、

金融商务拓展区（二环路至沙河段）三个区域。

先期将集中精力建设金融商务核心区。其中摩根中心就位于商务核心区。;东大街延线目前已经汇集了美国铁狮门、香港华人置业、香港九龙仓、爪哇控股公司、香港新鸿基地产、花样年集团等众多国内外地产巨头，以及信德地产、国嘉地产在内的本土老牌房企。共同促进东大街区域市场的发展。;存量土地较多，市场潜力巨大;金融街的软件配套逐步完善;利好政策,购买办公用房最高补贴500万元;二、项目分析;;东大街2009年—2012年写字楼推售量分析;;二、项目分析;区位;基本配置：;二、项目分析;

O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺

O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会

O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持

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O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺

O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会

O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持

;项目SWOT分析;二、项目分析;按入驻企业区域分析;（数据来源：房管局、世家数据库）;（数据来源：房管局、世家数据库）;二、项目分析;根据以上分析，结合东大街发展的强大吸附力，政府招商引资政策的影响，以及项目高性价比特性。必将吸引相当部分外地企业办事处及分支机构对项目的青睐。

川籍企业总部、外地企业办事处及分支机构是我们重点客群;二、项目分析;甲级阵列精品路线;二、项目分析;●东大街绝佳地段、独特的设计理念、国际标准高品质商务空间及尊贵

物管服务。

●甲级商务办公空间、东大街最“品”写字楼

●不仅拥有甲级写字楼区位、一流硬件设施??物理条件，

更具备在精神层面与客户对接的高品质商务空间及商务尊贵服务;摩根中心，与资本同路;二、项目分析;第一阶段项目导入期（09年06月-09年12月）

第二阶段开盘强销期（10年01月-11年01月）

第三阶段持续收尾期（11年02月-11年09月）

;第一阶段项目导入期（09年06月-09年12月）

项目工程：施工初步阶段，正式销售中心及大堂呈现

推售形式：坐销为辅+大客户行销为主

借势住宅销售，派驻1名置业顾问现场坐销；重点手段为大客户行销，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交。

客户构成：先期重点攻克核心客户金融、证券、保险、贸易、能源类消化整层以上的大企业客户。

推广支持：此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。;第二阶段开盘强销期（10年01月-11年01月）

项目工程：项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

推售形式：行销与坐销结合。

客户构成：中期发挥大企业入驻的羊群效应，顺势引进重要客户——金融、服务、贸易类购置半层以上的中小企业客户、资金实力雄厚的个体投资者。

推广支持：硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。;第三阶段持续收尾期（11年02月-11年09月）

项目工程：项目内外装基本完成，进入现房入住阶段

推售形式：散售为主，消化尾房。

客户构成：后期吸附游离客户，以小型个体投资者为主。

推广支持：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。;二、项目分析;我们目标？

正式售楼部开放后1个月完成（28000平米×20%=5600平米）的销售业绩。

我们的对策？

着力大客户行销，09年挖掘3-4个整层消化的大客户；

临时售楼中心一名置业顾问接待自然来访。;客户是谁？

金融、证券、保险、贸易、能源类大企业客户。;如何找到客户？;二、项目分析;广告目标？;对客户说什么？;诉求点:;二、项目分析;电子楼书、专题杂志式读物、写字楼专业网，百度、谷歌搜索引擎链接、DM直邮深入剖析项