丰湖花园商业裙楼策划报告.pptx

丰湖花园商业裙楼策划报告;第一部分项目市场探索;一、市场背景;2、深圳及珠三角农产品需求分析;3、近年布吉农批市场交易额分析;二、竞争市场;第二部分项目研判;本案属丰湖花园商业裙楼，位于布吉路和泥岗路交界处；负一层为水果批发市场，现已全部销售，但当前经营不太理想，大部分用于仓库使用，其租金由20-50元/㎡·月。一、二层总建筑面积9889㎡，内部装修基本完成；一层铺位161家，二层铺位218家，合计379家。

本案紧邻布吉农批市场，并且负一层与之相通。;二、项目四至;三、项目工程概况图——铺位装修已基本完成;四、项目优劣势分析;劣势分析（W）

内部交通不便，无法进行大体量商品交易；且二楼仅一座货运电梯，不利于货物进出；

物业进出口不合理，易造成交通堵塞；

服务配套设施缺乏

项目总体规模较小，不易于形成“群集效应”；

铺位使用率低；;机会分析（O）

布吉农批市场即将拆建，而本项目高端入市，势必吸引其经营者及投资客；

布吉批发市场大部分是经营业主、投资客户见证其发展，对同类业态市场投资信心强；

商业物业的投资前景及投资价值好；

国家、地方政府利好政策支持;威胁分析（T）

近年珠三角涌现大量综合批发市场，势必分流客户；

国家宏观政策对商业项目的影响，增加了项目运做成本；另2007年宏观政策的不确定性。;综上所述，本项目具有三大核心资源体系，为项目的高起点提供了现实条件：

第一大资源体系——“天时”

本项目是传统农批市场的升级版，高端入市填补批发市场的空白点；

第二大资源体系——“地利”

紧邻布吉批发市场，具备先天优势；

第三大资源体系——“人和”

布吉批发市场自1989年建成开业以来，其发展前景及投资价值深入人心，其浓厚的商业氛围、规模优势、客户资源、影响力均是本项目借势而上的基础。;在结合市场探索与项目价值研判的基础上，我们必须解决四核心大问题：;第二部分项目定位;一、项目物业发展定位前言

本项目的地理位置及规模，决定了它必须依托布吉农产品批发市场的优势和影响力，但又不能“克隆”，寻找突破???创新，才能形成亮点。;三、业态定位分析;（续上）

干货市场：普通干货与布吉批发市场直接竞争，建议以差异化业态加以延伸，如中高档的干果、海鲜干货、腊味等中高档次的干货，既可提升项目的档次，与农批市场形成差异化竞争，又可形成本项目的独有特色；

名优特产：由于深圳流动人口占绝大多数的城市，且深圳是全国仅有的聚集了56个民族的二个城市之一，庞大的流动人口产生了对家乡土特产品的巨大需求，而深圳缺乏档次较高的土特产交易市场，通过差异化业态定位，归避直接竞争，具备一定的操作性。;农产品干货特产交易城;五、项目形象定位;五、定位依据;六、项目与布吉农批市场、中国特产城的对比;七、其它可比案例分析;楼层;二层经营业态店招、图示;交通组织建议（初步）;;“经营决定价值”：这是商业地产的桓古不变的价值规律。本项目要求发展商从原来的短期赢利模式向长期赢利模式的转变，以打造名优特产交易平台升级版为运做目标。 ;从本项目现实竞争局势和长远价值提升的角度考虑，通泰对本项目经营管理建议如下：;八、终端消费群分析;一、本项目价格（租/售）定位原则和影响定价的因素;1、租赁价格;2、销售价格;还原利率

/月租金;返租模式;4、招商与销售利润对比;一、销售客户分析;他们是;第三部分项目营销策略;总体思路：

销售与招商举头并进！

销售利于发展商快速回笼资金，而招商主要是商业地产应用于市场培育关键策略;营销策略分析;以深圳及内地名优特产加工、贸易、经销企业；从事农批市场的经营活动，但由于对现有商铺的位置、面积、租金水平不满意的商户。;投资模式设计;三、项目招商策略;4、期免租政策：

为商户提供6个月免租，首三个月租金全免，第4-9月租金减半收取，合计6个月免租，使发展商在第四个月实现有租金收入。

5、大户鼓励政策：

经国家认证的驰名商标、知名品牌以及公认的国内龙头农副产品企业入驻可在正常优惠基础上享受额外2-4个月的免租优惠，引发小商户“跟风效应”，促进招商。

6、政府鼓励与支持政策：

对政府部门引进的并由政府部门扶持的重点企业可适当再给予额外的优惠，以吸引更多的政府部门对项目的支持;四、项目租赁政策;（1）严格按产地/产品品种进行招商

（2）在每一阶段预留部分好位置，预留给重点龙头企业和政府扶持企业

（3）规范市场，制度严格的准入制度，制造拒绝反效应提高项目知名度;（1）核心招商策略一：现场设招商中心，大型市场聚集地设展示中心，通过