北京康城Ⅲ期创东区别墅富豪新境界.ppt

创东区别墅富豪新境界;;吻合他心中最基本的三点要求

地段适合：离CBD会有20分钟车程；

价位合适：500万～800万之间是他拥有5000万资产所供得起的；

优质独栋：有天有地的独栋别墅，相对于其之前所购买的三户豪宅毫不逊色。;TOWNHOUSE成熟社区

一期578套TOWNHOUSE。01年5月5000元/平开盘—05年8500元/平结案。主力户型180–300平。

二期384套叠拼。2004年9月25日4800元/平开盘—至今销售60%。价格升至8000元/平。主力户型220-320。

;CBD东15分钟左右

南北贯通京通路、京沈路

北部有即将修通的广渠路;创东区别墅富豪新境界;探讨范畴：

;地块认知;解读北京别墅市场;西山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区;北京的别墅市场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势;北京市整个别墅市场呈现出“一山、二河、三线、四高”的发展格局，西北及东北地区发展潜力较大。

别墅市场各区位发展的产品档次定位各不相同，其中昌平小汤山镇、顺义温榆河畔是别墅聚集地，有着优美的环境和居住氛围，水景的得天独厚、高档娱乐配套的成熟、居住人群的互动等影响，聚集了大量的高档别墅。海淀香山具有良好的自然环境和文化底蕴，使此区域别墅市场有所升温。;西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅区;温榆河板块－传统的高档别墅区范畴;亚奥京北——中高端别墅区;亦庄板块――经济型别墅区;北京别墅市场分析结论

高档别墅抢夺有限稀缺资源，热点区域会更集中

经济型别墅将会各区域边地开花，面临价格战

别墅个性化越来越散失，未来产品将陷入同质化竞争

别墅大盘项目将更加注重配套设施，低端产品要求精装修，高端项目注重环境和园林

经济型别墅考量交通,高档别墅首选环境;解读东部区域市场;东部泛CBD别墅现状;四环路;产品形式：联排;产品形式：独栋;产品形式：Townhouse;产品形式：独栋;东部市场结论

（1）中低端产品比例较大，新增供给继续增加

（2）区域形象较乱，别墅区域尚未形成，高端产品形象市场认可度较低

（3）在多种因素的利好影响下，总体需求将不断扩大

（4）市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧

（5）以“运河岸上的院子”为代表的新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视东部地区别墅的市场及价值。

（6）注重社区环境的营造

（7）营销方式呈现多元化发展趋势;项目认知;1在传统城区之外，拥有相对于城区较为丰富的自然环境，但又临近代表城市繁

华生活的CBD，交通便利，可以轻松享受城市生活。

2三期为纯粹独栋别墅社区，具有社区层次的纯粹性和高度私密性，这一产品和

社区形态正是此一区域的稀缺产品形态

3居室总面积大，居住空间宽敞舒适，符合目标客群居住升级的要求

5纯粹的低密度社区，其低密度程度在近城市东部区域内也属稀缺项目（0.325）

6在一二期长期发展建设经营的基础上，“大康城”社区整体配套成熟良好（双会

所，高尔夫球场等）;[我们的优势点到底有哪些];[我们的困难点到底有哪些];竞争认知与客群选择分析;城市别墅VS郊区别墅;;郊野别墅;城市别墅;城市别墅;为什么有人舍弃郊区别墅，选择城市别墅？;

远离纯粹自然，近享城市便利

;别墅VS公寓;那么，还有什么样的房子可以满足“近享城市便利”？

无疑是城市的核心林立的高档公寓，

;对于购房者而言,城市别墅和城市公寓需要取舍

选择城市别墅会拥有什么?

不被私密约束,可以完全放松身心

不被空间限制,可以享受宽敞舒适

不被社会轻视,可以展示身份及财富

不被自然抛弃,可以拥有独立庭院,

……

;远离尘土喧嚣，近享城市便利;

舍弃纯粹自然，得到城市便利;;北京地区高端产品竞争项目分析;产品形式：中式宅院;产品形式：叠拼别墅、公寓;产品形式：独栋别墅;产品形式：别墅（联排、双拼、独栋);产品形式：别墅、板楼;产品形式：独栋和TOWNHOUSE;总套数：88;总套数：99;产品形式：公寓;产品形式：公寓;产品形式：公寓;产品形式：公寓;竞争分析结论：;高端需求与产品建议;高端需求;推论;1、怕老，怕疼痛；

2、怕死；

3、怕没时间；

4、怕无聊；

5、怕孤单；

6、怕比较；

7、怕空虚；

8、怕麻烦；;健康需求:区域大环境的自然生态、别墅或公寓内部的生态环境。;改进建议;预留阳光房DIY结构。;本户型采取了典型的西方生活方式布局，使得各部分空间过碎，个功能区面积不合适，厨房、餐厅偏小，无法达到