粤西房地产市场研究报告(so终稿).pptVIP

【粤西总体概况】;【粤西总体概况】;【粤西总体概况】;【粤西总体概况】;结论：在广东省区域开展的蓝图上，阳江处于粤西开展圈内，但粤西开展圈是以湛江为核心，并且是以湛江、茂名为对外开放出口。;【区位因素】;打造粤西物流中心一直是江门人的梦想。江门地处9＋2泛珠三角出海口，有便利的海陆交通，开展物流业潜力巨大。所以从地缘优势来看，江门作为粤西的物流中心具有独特的优势。

活泼的流通市场和对外贸易，初具规模的以城市为依托的流通网络和市场体系繁荣了江门现代物流业。全市有商品市场293个，17个年成交额亿元以上的商品市场实现成交额57.35亿元；2005年江门货运量到达5772万吨，物流业增加值145亿元。随着市场需求的不断扩大，物流业正开展成为江门最具开展空间的朝阳行业之一。;【人口因素】;产业状况分析;经济状况分析;市政状况;房地产市场总体概况;从投资金额与竣工面积分析可得知，未来2年，江门市的房地产供给量将呈放量式增长。;由以上数据可看出44.9%的消化率说明目前江门的住宅市场处于供大于求的状态，结合出让面积我们可以预判未来2年内，住宅空置量将将进一步上涨，市场消化压力进一步增大；;2008年全市上半年商品房交易成交建筑面积为195.81万平方米，同比07年224.5万平方米，下降14.70%，从宏观层面结合价格及经济形式判研，江门地产成交量下降受到政策及价格上涨及宏观层面等因素影响，但成交面积下降，整体市场价格上涨过快是关键因素。;08年商品住宅交易情况成交宗数4977宗，同比07年上半年下降24.26%，结合成交均价分析情况说明江门市区在经过06-07年爆发式的增长后，住宅消化量回落，消化量与价格成正负比关系。;由以上分析图表可看出江门主要畅销户型集中三房及二房面积,两者比例达85%，而四房及四房以上各占9%和6%。;2008年，商品住房建设14000套，建设面积124.5万平方米，政策性住房建设600套，建筑面积4.56万平方米；

2009年，商品住房建设12100套，建设面积107.9万平方米，政策性住房建设400套，建筑面积3.04万平方米；

2010年，商品住房建设11700套，建设面积104.6万平方米，政策性住房建设400套，建筑面积3.05万平方米；;结论：江门开始成为房地产投资开发的热土，房地产未来供给量后劲充足，同时房地产市场竞争也开始全面加剧；受大市影响，08年成交量较大比例萎缩，主要是受价格大幅度上升所影响，从供需比例可看出未来的价格如继续上升，去化压力将会越来越大，空置率将进一步提高。;地理位置;地理位置;地理位置;湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省〔区〕交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口744万人，是广东人口第二大市。现辖雷州、吴川、廉江三市，徐闻、遂溪二县和赤坎、霞山、坡头、麻章四区，拥有1个国家级经济技术开发区和5个省级经济开发试验区。湛江是我国首批对外开放的沿海城市，国家一类大市，全国综合实力50强城市。;湛江拥有粤西、环北部湾地区最大的港口，拥有全国第一座30万吨级油码头、20万吨级现代化铁矿石码头和华南最深航道，广东区域大战略设想上因其港口众多，有利物流开展，因此战略定位上将湛江定位于粤西区域开展的核心区域；;根据《湛江市2008－2012年住房建设规划》，预计到2012年湛江市区城镇人口增加18万人，这意味着平均每年将新增人口4.5万人。;GDP;产业状况分析;市政状况;投资环境;房地产市场总体概况;房地产投资现状分析;住宅竣工面积分析;住宅走势分析;上半年成交价格走势与销售量分析;从图表中可以看出：湛江最热销的户型面积是120-160㎡，占了总销量的41%；其次热销的是90㎡以下的小户型，占了总销量的35%；湛江开发受90/70政策刚性限制，众多开展商为了躲避该政策，产品设计上，设计了大量的组合拼拆式户型，并且以一房二证的形式销售给客户，因此湛江目前真正热销的户型面积集中在150-200平方之间。;2008年，商品住房建设9000套，建筑面积90万平方米，政策性住房建设2820套，建筑面积20万平方米。

2009年，商品住房建设9250套，建筑面积95万平方米，政策性住房建设2900套，建筑面积20万平方米。

2010年，商品住房建设9500套，建筑面积100万平方米，政策性住房建设2900套，建筑面积20万平方米。

2008-2010年方案新增住房共计27750套，其中商品房共计19130套，而政策性住房共计：8620套。;08年湛江房价仍然是缓慢上升，一些大楼盘仍然保持比较快的销售速度，但是总体的消化量与去年同期相比仍然是有所回落。;地理位置;富虹上游城;地理位置;地理位置;地理位置;【居住习性和客户心理】