管理学4前期物业管理.ppt

第四章前期物业管理

本章要点

前期物业管理是物业管理过程中非常重要的一个阶段。本章介绍物业管理早期介入的作用和内容，前期物业效劳合同，物业接管验收，房屋装修管理、物业管理招投标以及物业效劳合同。

开篇案例某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业效劳协议上签字，并交纳1年的物业效劳费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生那么要求减免物业效劳费，但物业公司不容许。回家后，张先生仔细查看前期物业效劳协议，发现协议中对保安效劳、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。

案例分析

第一节物业管理的早期介入概念是指物业效劳企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。

项目前期与建设单位签订管理合同始（收楼前3-6个月）与业委会签订

第一份合同早期介入前期管理时间划分

一、物业管理早期介入的意义物业管理早期介入的作用主要有：1.有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症2.有利于提高房屋建造质量3.有利于保证物业的使用功能4.有利于加强对所管物业的全面了解5.有利于后期管理工作的进行

二、物业管理早期介入的内容物业管理早期介入的流程图如下：Y与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究签订合同正式进入早期介入退出房地产开发介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业移交验收结束早期介入，进入正常物管N主体完工

〔一〕物业管理在规划、设计阶段的参与规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的工程设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的平安舒适、硬件设施、设备配备和效劳配套等。

1．配套设施的完善对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类效劳商业网点〔饮食店、邮电所、银行〕、人们休息活动场所与场地。配套设施完善对于写字楼、商贸中心等，那么商务中心面积以及停车场大小都很重要。

2．水电气等的供给容量水电气的供给容量是工程规划设计时的根本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算到达设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供给容量留有余地。

3.平安保卫系统规划设计时，对平安保卫系统智能化给予足够重视。在节约本钱前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个平安的居家环境。可视对讲单元防盗门阳台上的红外线探头

4.垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或分发垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站位置。垃圾箱垃圾压缩设备

5.绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常5~6m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、上下错落变化。主干道绿化住宅群之间道路通常2~3m，以花木为主，种一些花卉，一些草坪，使人有舒适感。住宅群间绿化

6.消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角，比方大楼的通道局部、电缆井局部在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能估计每个角落。消防设施和消防演习

7．建筑材料的选用建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理效劳。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原那么，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理效劳工作提供一定的便利。