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证券研究报告

房地产

2023年日本住宅市场总结及展望

华泰研究

2024年3月10日│中国内地专题研究

回顾及展望：23年量缩价涨，24年需关注日本宏观局势

回顾2023年，日本房地产市场呈现量缩价增的状态。形成这一格局的诱因

包括1）供给端：新开工收缩以及通胀作用下土地和建筑成本抬升；2）需

求端：经济修复、外资流入以及居民收入增长带来的投资意愿提升。展望

2024年，根据不动产经济研究所预测，2024年供应或将大幅放量，在此

预期下成交量或实现正增长。房价走势则需关注日本宏观局势，尤其是升

息预期对市场流动性的影响以及经济修复动能的持续性。

成交：新屋销售下降，成屋相对更强

2023年，东京圈/大阪圈新建公寓成交量同比分别-9.1%/-15.4%，连续两

年回落，两大都市圈合计成交量为1991年以来的12%分位。二手公寓成

交户数同比分别+1.5%/-2.6%，成交量稳定在相对高位，其中东京圈成交

户数增速领先。二手房销售持稳的背后有供给发力的提振。2023年，东京

圈/大阪圈二手公寓楼新登记件数同比分别+17.5%/15.0%。日本房地产持

续向存量市场转变，这体现为成屋成交占比的持续提升。东京圈及大阪圈

二手公寓销售占比从2000年的24.0%提升至2023年的63.8%。整体而

言，2023年两大核心都市圈一二手房合计成交量同比-4.4%。

供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位

2023年全年日本新屋开工数量为82.0万套，同比-4.6%，住宅开工面积

6471.8万平，同比-6.5%，创2000年以来单年住宅开工面积新低。新开工

缩量最显著的是自建需求，租赁房屋、待售住宅同比分别微降0.3%、

3.6%。土地和建筑成本抬升是影响自建房屋需求的主要原因。商品住宅可

通过房价以及租金调整转嫁成本，因此相对而言对新开工影响有限，尤其

是待售公寓，仅微降0.3%。分区域来看新开工同样全面下滑，其中东京圈

供应同比降幅收窄。去化率角度，东京圈/大阪圈初月签约率为

70.3%/71.4%，连续3年/2年保持在70%以上的高位，买方需求旺盛。

房价：房价持续回暖，核心城市圈表现强劲

住宅价格指数持续回暖，截至2023年9月末，住宅价格指数为135.80，

同比增长2.34%，绝对指数处于2008年金融危机以来的相对高位，且位

于上行周期。公寓价格指数增势更为强劲。截至2023年9月末，日本公寓

价格指数为193.10，同比增长4.83%，较该数据有记录以来（2008年4

月）大幅增长约90%。独栋房屋价格指数增速相对缓慢。分区域来看价格

走势分化，核心城市圈表现突出，且房价强势表现延续至2024年1月。截

至2024年1月，东京圈的新建公寓房价指数已连续11个月实现单月同比

正增长，且期间单月涨幅也创下了1993年以来的新高。

总结：通胀背景下，供需两端因素推动行业量缩价涨

整体而言，2023年的日本房地产市场呈现量缩价增的状态。究其诱因，从

供给端视角，供给缩量是成交量下滑的主要原因。从土地成交到新开工，

2022年以来都呈现为负增长。因此推向市场的可售住宅也出现明显下滑，

进而导致成交量的收缩。与此同时，日元贬值作用下土地和建筑成本大幅

提升助推房价上行；需求端视角，经济名义增显著修复，海外资金也大幅

流入，通胀环境下，充沛的流动性是推动房价抬升的一大要素。同时，居

民收入显著增长。叠加长期低利率环境，加强了居民对房价上涨的承受

力，也进一步加大居民资产配置的积极性。

风险提示：经济修复不达预期；开发和建设成本大幅上行风险；非核心城

市圈地产行业风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

正文目录

成交：新屋销售下降，成屋相对更强3

新屋：两大城市圈销量连续两年下行3

成屋：同比强于新房，东京圈成交增速领先4

二手房市场占比持续扩大，一二手房合计成交量同比-4.4%5

供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位6

全年新开工持续下滑6

自建房屋显著缩量，租赁及商品住宅新开工小幅下滑6

分区域：新屋开工同比全面下降，东京圈供应同比降幅收窄7

首月去化率同比略降，稳定在70%以上高位8

房价：房价持续回暖，核心