房地产-24Q1地产融资总结：融资协调仍待跟踪，经营贷款有所改善.pdfVIP

证券研究报告

房地产

融资协调仍待跟踪,经营贷款有所改善

——24Q1地产融资总结

华泰研究

2024年4月17日│中国内地专题研究

看好核心城市储备充沛以及运营稳健的优质房企

2024Q1房企融资现金流和开发投资的增速差有所收窄，一定程度上受益于

房地产融资协调机制和经营性物业贷款等融资支持政策。此外，城中村改造

专项借款也在逐步落地。尽管国际信用评级机构继续调低部分房企评级，但

边际影响趋弱。1月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落

地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。

我们看好核心城市储备充沛以及运营稳健的优质房企。

房企融资现金流与开发投资的增速差有所改善

2024Q1房企融资现金流同比依然下滑，但在融资政策支持下，与开发投资

的增速差有所收窄。根据国家统计局的数据，2024Q1房企融资现金流同比

-13%，较2023全年收窄5.4pct，融资现金流和开发投资增速差较2023全

年收窄3.3pct。分渠道来看：开发贷和经营性物业贷款在房地产融资协调机

制和经营性物业贷款政策支持下有所释放；境内债国央企继续实现净融资，

但广义民企仍在净偿还；境外债在剔除展期性质的交换要约后，融资渠道仍

近于冻结；股权融资落地规模有限。

融资支持仍需观察落地进展

其一，房地产融资协调机制方面，2024年以来推进速度快、执行力度坚决，

我们认为主要在于政策定位高，且高度重视落地效果的“闭环监测”；但受

房地产市场调整等因素影响，政策落地率仍有待提升。其二，经营性物业贷

款方面，万科、龙湖、新城等持有优质物业的房企率先受益于贷款用途和抵

押率的调整。其三，城中村改造专项借款方面，截至3月上旬，国开行和农

发行合计发放城中村改造专项借款超1100亿元；具体到省市级别的数据，

截至4月初授信金额已破万亿。

部分头部房企信用风险仍在发酵，国际信用评级下调影响趋弱

2024Q1新增1家出险房企。尽管公开市场债券到期压力逐季递减，但仍需

关注部分头部房企的流动性风险。2024年以来，国际三大信用评级机构穆

迪、惠誉和标普继续调降了部分房企的主体信用评级和展望。历史来看，境

外融资渠道的开辟催生了房企对于国际信用评级的需求；但2021下半年以

来，受外部环境影响，国际信用评级机构密集下调房企评级，造成了一系列

负面影响，包括触发提前还款和交叉违约，以及导致融资和经营性现金流承

压。但随着境外融资占比下滑和评级对于具体房企财务状况的预警意义大幅

降低，评级下调的影响在逐步弱化，越来越多房企主动撤销评级。

投资建议

重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）

港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；

3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、

滨江服务。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

正文目录

房企融资现金流与开发投资的增速差有所改善3

国内贷款同比降幅低于开发投资，体现融资支持政策成效3

境内债国央企继续实现净融资，境外债融资渠道仍近于冻结3

股权融资落地规模有限4

融资支持仍需观察落地进展5

房地产融资协调机制：快速推进、强抓落实，但落地率仍有待提升5

经营性物业贷款：持有优质物业的房企率先受益6

城中村改造专项借款：授信规模破万亿，投放金额已超1100亿7

部分头部房企信用风险仍未结束，国际信用评级下调影响趋弱8

房企违约：新增1家出险房企，需要关注部分头部房企风险8

评级调整：国际信用评级调整仍然频发，但影响减弱8

投资建议11

风险提示14

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2

房企融资现金流与开发投资的增速差有所改善

2024Q1房企融资现金流同比依然下滑，但在融资政策支持下，与开发投资的增