房地产：2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善.pdfVIP

报

告

│房地产

行

业2023年报及2024年一季度财报综述：

专行业持续筑底，央国企边际改善

题

研➢业绩承压，盈利分化

究

2023年，板块营收降幅收窄至-1.70%，其中央国企实现1.10%微增；2024

年Q1，行业营收降12.88%，央国企降幅较其他企业低9.61pct。归母净利

由盈转亏，央国企虽承压，但仍优于其他企业。毛利率与净利率持续下滑，

盈利能力仍处于筑底阶段。2023年三项费用率下降，央国企优化明显，2024

年Q1费用压力回升，头部房企保持稳定。板块资产减值仍有压力，央国企

资产较为优质。

➢资产优化，杠杆修复

2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现。

2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1转正，央国企表现优于

其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国

企引领稳杠杆，2024年Q1进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板

块增幅为2.69pct，较2022年增幅收窄5.45pct，央国企净负债率略有下

降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略

见成效，在存货比重控制上优于其他房企。

➢偿债改善，回款筑底

2023年，房企现金流持续承压，销售商品与提供劳务现金流入同比下降

8.27%，降幅较2022年收窄21.14pct。现金流覆盖营收能力持续下行，2023

年覆盖倍数下滑0.06x，到2024年一季度大幅下滑0.38x，央国企韧性虽

有所展现，但仍受市场整体下行拖累。房企现金流迎来边际改善，2023年

板块现金短债比为1.06x，同比下降0.06x，较2022年降幅收窄0.05x，但

流动性风险仍在。

➢投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复

2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部

央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随

着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房

企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有

望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资

通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。

风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期；3.房企资金风险。

1

正文目录

1.引言：样本选择与分类4

2.业绩承压，盈利分化4

2.1营收降幅收窄，归母净利降幅分化4

2.2利润率持续承压，央国企保持优势7

2.3费用率略有改善，少数股东损益减少8

2.4减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显11

3.资产优化，杠杆修复13

3.1资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力13

3.2资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势16

3.3预收款占比下滑，存货占比延续下行19

3.4存货结构显优化，央国企财务策略见效21

4.偿债改善，回款筑底23

4.1资金链承压加剧，央国企彰显韧性23

4.2回笼资金边际改善，现金流压力仍在25

5.投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复28

6.风险提示29

图表目录

图表1：2015-2024Q1房地产板块营业收入及增速4

图表2：2015-2024Q1房企分规模营业收入同比增速5

图表3：2015-2024Q1房企分企业性质营业收入同比增速5

图表4：2015-2