房地产-存量与增量系列研究（一）：住房“以旧换新”影响范围渐扩，“旧房收购”规模影响有待提升.pdfVIP

2024年5月19日

行业研究

——光大证券房地产存量与增量系列研究（一）

要点

24年4月以来，住房“以旧换新”政策范围逐渐扩大到核心二线城市。

2023年以来，我国部分三四线城市率先出现多种形式的商品房“以旧换新”活动

或政策，随着宣传推广与试行经验积累，一二线城市也开始支持住房“以旧换新”，

据21世纪经济报道，截至2024年5月14日，全国已有60余个城市或地区支

持住房“以旧换新”。目前各地住房“以旧换新”主要有三种模式：“旧房收购”

模式、“中介优先售房”模式、“购房补贴”模式。

三种住房“以旧换新”模式各有运营优势与现实问题，“旧房收购”效果或更佳，

但当前规模较小影响有限。

1）“旧房收购”模式：目前常见的情况为地方国企下场收购旧房，优势在于收购

资金有保障、国企主导、旧房销售与新房认购衔接办理，成交速度较快等，成交

完成后地方国企可将旧房用于保障房、安置房、工抵房或二次销售等用途，既实

现新房库存去化，也完成部分保障房筹集任务和二手房挂牌量疏通，收购的旧房

后期通过出租经营等方式逐步回收资金，商业模式可完成闭环。目前收购目标规

模较大的城市有郑州（24年预计5000套）、南京（24年预计2000套）等，其

余城市整体属于百套级别的试点，且旧房收购主体基本为地方国企，短期内因各

地试点规模较小、意向认购率尚不高，或对新房以及二手房成交影响有限。

2）“中介优先售房”模式：优点在于参与主体与房源范围更大，一方面对参

与活动的房源要求条件较少，可参与的房源范围较广，且参与活动的房企也

不限于地方国企；但从换购人对旧房成交价的承受能力和房企对新房项目的

去化速度要求看，该模式目前执行速度相对偏慢。

3）“购房补贴”模式：除中央层面对各地“1年内卖旧买新”的个税返还之

外，各地方一般还通过其他财税补贴方式刺激居民住房“以旧换新”，包括

按合同价1%~3%左右比例补贴、契税补贴、二手房交易增值税补贴等，一定

程度上帮助居民降低了换房成本，提升居民换房热情。

投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政

策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。

供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持

房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资

协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提

升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加

大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购

范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调

控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议

关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城

市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国

金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企

业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存

量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、

龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向

专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风

险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

敬请参阅最后一页特别声明-1-

目录

1、住房“以旧换新”政策跟踪与模式分析3

1.124年4月以来，住房“以旧换新”影响范围渐扩3

1.2“旧房收购”效果或更佳，当前规模较小影响有限3

1.2.1旧房收购模式：商业模式可闭环，试点规模待提升3

1.2.2中介优先售房：换房人与参与房企各有诉求，成交速度较慢6

1.2.3购房补贴：直接降低居民购房成本，提升居民换房热情7

2、投资建议8

3、风险分析8

敬请参阅最后一页特别声明