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对万科房地产股份有限公司的资信分析

一公司简介

公司成立于1984年5月，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产

领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，

并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其

它区域中心城市的发展策略。公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国

最佳企业公民”称号。

二行业分析

三风险分析

1、来自国家政策的风险，从2010年上半年的政策可以看出，政府已经

开始对房地产行业实施严格的仰止措施，二套房贷款利率上调，二套房标准

出台，国企非房地产企业退出行业，购地政策变动等等都在给房地产行业带

来前所未有的压力。

2、09年处于全球金融危机间断，各行业都受此影响，盈利额或者利润

增幅都有所减少甚至下降，但房地产行业却一枝独秀，且价格节节攀升，2009

年过快的增长透支了一部分未来的增长，由此给2010年房地产行业带来了不

确定因素。

3、消费者层面上，2010年以来国家制定了诸多限价政策，导致房地产

市场处于一个“混沌期”，消费者在此时处于观望状态，投资者也处于徘徊状，

销售量下降，但价格波动却不大。

四万科的资信状况分析

（一）公司面临的宏观经济环境

近几年来，受金融危机的影响，房价一直呈上升走势，我国政府也采取了

一系列货币政策来抑制房价的上涨。今年以来，限购、限贷、加税、增供等政

策效应逐步发酵，以北京、深圳等地为代表的需求很大程度上被冻结，房企资

金面也面临着继续紧缩的态势。抑制住了投资炒房。“新国八条”政策出台后，

各个城市开征房产税，一线城市和部分二线城市的交易量锐减，北京住房成交

同比锐降，重庆部分楼盘甚至出现零成交。同时，多数城市成交量在“限购令”

出台后也均出现明显的下滑，部分重点城市同比下跌近40%。北京、上海、广州、

深圳等一线城市本地居民住房满足程度较高，同时外来人口所占比例较大，因

此受限购的影响也将较大。上海由于房产税的出台，北京由于外地人5年的纳

税规定，使得这个两个城市受政策影响将更明显。

（二）企业道德品质分析

万科作为目前中国最大的专业住宅开发企业，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，

坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过

规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、

最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则

上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

（三）万科集团偿债能力分析

2011/9/32011/6/2011/3/2010/12/32010/9/32010/6/

时间

030311030

资产负债

78.9777.8576.1574.6973.7569.83

率

流动比

1.41.451.481.591.651.78

率

速动比

0.410.450.490.560.520.48

率

资产负债率是企业资产结构的主要指标，参照值通常为70%。如果实际值低于70%，该企

业的资产结构较理想。反之，则不合理。从万科的资产负债率来看，除了2010/6/30，其他

时间的资产负债率都大于70%，说明现在万科的资产结构不太合理，受到了房地产市场不

景气的影响。

流动比率是衡量企业流动资产流动性大小的主要评估指标，反映了企业流动资产在短期债务

到期前可以变现的用于偿还流动负债的能力，又称偿债能力比率。该比率一般应该维持在

130%~200%之间，该比率越高说明企业偿付能力越强。由上表可知：万科集团的流动比率

普遍在140%~170%之间，说明其偿付能力还是比较高的。

速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱、和企业偿付流动负债的快慢。它是

对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。如果流动比