裸心谷规划项目分析.ppt

********2、收入估计客房房型价格（元/间/晚）全年平均入住率数量（套）全年收益（万元）树顶别墅平日：680050％30（6800×1.15×0.5×30×196）=2299.08假日：850060％30（8500×1.15×0.6×30×169）=2973.55夯土小屋平日：170060％40（1700×1.15×0.6×40×196）=919.63假日：210070％40（2100×1.15×0.7×40×169）=1142.78合计————707335.04说明：1、树顶别墅最多户型为“三间房”，因此以它的价格为基准。2、夯土小屋两种房型数量基本相等，因此取其中间价格。3、按照2012年的放假规定进行统计，平日为196天，假日为169天。餐饮日平均客人数量：150人日人均餐饮消费：150人全年餐饮收入：821.25万元配套SPA日平均客人数量：10人日人均消费：700人全年收入：255.5万元其它收入：预计100万元总计：8500万元3、经营利润估计客房：按照35％GOP率估算：7335×35％＝2567.25万元餐饮：按照15％GOP率估算：821.25×0.15＝123.18万元配套：按照25％净利润率估算：355.5×25％＝88.86万元合计：2779.29万元静态投资回收期：13785万元÷2779.29万元＝4.95年（六）未来发展战略截至2012年底，包括上海总部及浙江的两个度假村，在未来的五年到十年间，裸心酒店管理集团计划扩展到十个度假村。*选址要求三、模式可复制性分析1、自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合；2、人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力最佳；3、交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过150公里；4、内部环境：山地+峡谷+溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高；5、经济消费水平和习惯：收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和假日出游习惯。注：以入住2天，人均消费1万元/人为例，至少需月收入5万元以上左右群体。*土地与开发政策三、模式可复制性分析1、用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售；2、规划要求：低容积率、高绿化率、低密度建筑；3、土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升趋势；4、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发。*规划要求三、模式可复制性分析1、建筑规划：中西、本土和异域文化结合、亲近自然；2、景观规划：最少限度破坏原始景观和风貌；3、内部配套：主要以酒店配套为主，包括餐饮、会务、SPA，差异化开发越野赛道、马场等；交通停车相对集中，内部以酒店用车解决交通；4、市政配套：由于地处偏远，一般靠开发企业自行解决。*投资收益分析三、模式可复制性分析1、建设成本：总体较低，以建安装修成本为主；外部配套具有很大的不确定性2、运营成本：人员和营销成本较高，对地域性的人工、食材等有较高依赖性；3、收益分析：按当前价格计算，有非常高的盈利能力；4、未来预期：竞争可能加剧，售价和入住率有可能下降。*经营管理要求三、模式可复制性分析1、品牌依托：为自创品牌，品牌度创新的要求并不太高，但文化差异和优先站位非常重要；2、酒店管理：有很高的专业性和专属性，具有复制难度；3、特色经营：为酒店经营补充部分，不具有核心竞争优势。*当地政策分析四、投资风险评估1、政府招商：未来政策更倾向于保护，而不是开发，理念吸引力非常重要；2、土地政策：价格会上升，获得土地的渠道减少；3、产权和经营权：现有法律政策已有完善的保障。*选址规划风险四、投资风险评估1、选址风险：主要依托景观、旅游和人文资源，以及经济和消费水平，具有较高的风险；2、规划风险：建筑、装修、设施设备和旅住方式的高度统一，具有较高的规划难度；外围配套对成本影响较大。*经营风险敏感点四、投资风险评估1、销售渠道：主要利用特色理念塑造品牌；注重境内外特属渠道推广，是文化经营和特色旅游服务的结合，具有一定的复制难度；2、酒店经营：软性服务和口碑传诵非常重要。*品牌及文化偏好风险四、投资风险评估1、崇尚自然：需要经营、开发、服务和理念的完整统一；2、中西、本土和异域的结合：需要内涵和外延的高度统一。*经营管理风险