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业主大会、业主委员会问题解答100问

第一部分业主大会筹建

1、物业管理区域怎样划分？

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套

设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊

或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管

理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划

分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道

办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业

管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。（《上海市住宅物业管理规定》第五条）

建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交

建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意

见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。

物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇

政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。（沪

府发〔2004〕38号）

2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？履行哪些义务？

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的

管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理中，除享有以上权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有

权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生

的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

业主在物业管理中，应当履行以上义务，还应当通过建设单位、物业管理企业或

者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。（《物业管理条例》国务院令第379号第六

条、《上海市住宅物业管理规定》第六条）

3、成立业主大会必须具备什么条件？

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或

者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。（《上

海市住宅物业管理规定》第七条）

4、业主大会履行哪些职责？

业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环

境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会

的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。（《物业管理条例》国务院令第379号第十一条、

《上海市住宅物业管理规定》第十条）

5、分期开发项目的物业小区成立业主大会和业主委员会，有何具体规定？

划定为一个物业管理区域的建设项目