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与销售相关的物业管理案例

案例2就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?

我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理

工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问，就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指

什么?

简要说明：

很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。

比较受大家认可的物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、

设施和场地。就一个住宅小区来说，物业管理中的物业，就是与该小区密切联系的房屋及相关设

备、设施和场地。

详细评析：

物业一词原出于港澳及东南亚一带的地区和国家；英语为“Estate”或“Property”，其含

义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中所称

的物业，应是物业的一种狭义范畴。物业一词自20世纪80年代从香港引入我国大陆，至今已近

20年，但目前国内学术界、理论界及房地产业实际工作部门和人士对物业(狭义)的定义尚未形成

一致的认识。从已出版的国内各类教材、报刊来看，对物业的理解不下十余种提法。

从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：

(1)建筑物。包括房屋建筑、构筑物(如桥梁、水塔等)、道路、码头等。

(2)设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。

(3)设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电(供变电等)、弱电(通讯、信

号网络等)、路灯，以及室外公建设施(如幼儿园、医院)等。

(4)场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。

物业可大可小，可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、写字

楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单体住

宅楼物业等。

国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，物业则

有其约定俗成的内涵，即主要指进入消费领域的房地产产品，而不是们通常所说的生产、流通、

消费的整个过程中的房地产。从这个角度上看，物业与房地产是有区别的。

完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：

第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而

是单独的设备、设施或是单独的场地(如空地)，就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中

的物业。

第二，物业管理中的物业(适用于住宅小区)主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规

划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。其中，建筑物共同部位主要包括楼盖、屋

顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。

房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、

共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、

绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、

商业网点等。

业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入

物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、

电、气户表以内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内部(不含公共部分)；对于写字间，

就是写字间的内部(不含公共部分)。

了解物业的概念和组成，对于搞好物业管理，处理物业管理的相关问题，以及参与物业管理

市场等都具有重要的意义。

首先，对物业公司而言，弄清物业的概念及组成，就能全面地衡量自己将要或正要管理的物

业的情况，从而作出管理或不管理的决定。另外，物业公司也能正确地行使自己的管理权利和义

务，既不漏掉该管的部分，如停车场、庭院等；又不去管理不属于自己管理的部分，如业主自用

房屋内部(除非业主特约)。同时，又可根据目前我国物业的管理情况，适时扩大自己的管理业务

范围，增强自身竞争力，开拓自己的视野。

目前，不少物业公司在没有弄清自己所管物业范围的情况下，盲目地去进行管理。如有些业

主并没有委托给物业公司，如房屋装修，物业公司却把它作为一件管理的重点和难点来抓，到头

来不但没有收到业主为此支付的管理费用，而且还因管不好、管不了而引起业主