【国金证券】房地产行业培训框架.pptx

房地产行业培训框架

2025/3/27;

房地产基础概念

02房地产行业基本面分析框架

房地产公司经营分析框架;

oi房地产基础概念;

4;;

商品房售价

销售面积销售均价

成本因素：

通货膨胀受宏观经济影响

建筑材料价格受建材市场机制影响人工成本受劳动力市场影响;;

产业地产

规划设计服务土地整理基础设施建设

一级土地开发低价获取土地;

非业主增值服务

案场协销

验房

尾盘及车位代销

设计咨询

其他;

o2基本;

指标;

25000

20000

15000

10000

5000

0;

来源;全国300城月度累计供求及同比走势

累计供应量(万方)累计成交量(万方) 累计供应同比累计成交同比;;

万平米

40000

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0;

商品房销售额（亿元）商品房销售额同比

100%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%;%

100

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70

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30

20

10

0;

3经营分析;;

l房企表现分化，头部房企销售出现好转。

l优质房企在9月政策后积极拿地，能加大推货，叠加未来政策更加利好改善需求，头部央国企和改善型房企销售拐点有望确立。;;

l2024年市场多数房企拿地意愿较低，上半年投资强度下降，典型房企投资强度0.16，较2023年下降18个百分点。受现金流影响，多数房企2024年上半年继续较为谨慎的拿地策略。

l央国企拿地强度开始回落。部分民营房企拿地基本停滞，而建发国际、越秀地产、滨江集团、华润置地、绿城中国等房企积极错峰拿地。其中建发国际拿地强度超过0.6，越秀地产拿地强度接近0.5。;;

l债券融资增量受阻。自2021年下半年以来，房企债券发行量持续缩减，受部分房企国内外债券违约影响，投资者对地产债信心下降，2024年1-12月房企公开融资发行金额5546亿元，同比-20.1%。

l到期公开债券规模维持高位。2025年到期债券金额在7746亿元，其中2025年3月、6月、7月到期债券金额均超过900亿，压力仍然较大

l在增量融资难度大、销售回款缩量背景下，多数民营开发商集团层面资金状况吃紧，多家房企出现债务违约或展期。;

l在行业去??杆降负债的大背景下，有息负债规模增速放缓，18家典型房企1H24的有息负债规模为28693亿元，较2023年底增加1.7%；有息负债结构有所恶化，短期有息负债占比从2021年23.8%涨至1H24的26.6%。

l房企债务结构也有分化，建发国际集团短期有息负债占比低于15%，短期偿债压力较小；而远洋集团、旭辉控股集团等出险房企短期有息负债占比超过50%，现金流短期难改善。;

l2024年上半年，行业增量融资主要来自央企和国企（发债、开发贷等都是以央国企为主力），以致典型房企整体融资成本下降，1H24平均融资成本为4.09%，较2023年全年下降24BP。

l多数房企融资成本下降，民企成本仍然偏高。单房企看，1H24典型房企中有5家融资成本低于3.5%（2023年全年是1家），分别是华润置地、招商蛇口、中国金茂、保利发展和越秀地产。;

利润表

经营活动产生的现金流量

经营性现金流流入

销售回款=经营性现金流入-其他流入

销售回款率=（经营性现金流入-其他流入）/销售金额

经营性现金流流出

投资活动产生的现金流量

筹资活动产生的现金流量;

l54家典型房企2024年上半年资产总额为175311亿元，同比下滑3.9%，资产规模仍在下滑；

l典型房企整体资产负债率持续下滑，央国企和民企表现分化。21家央国企2024年上半年资产负债率为71.1%，相比2023年全年下滑0.48%；26家民企2024年上半年资产负债率为83.1%，相比2023年全年上涨0.54%，两者走势分化反映民企偿债压力仍未缓解。;

l行业营收利润双双下滑。54家样本房企2024年上半年营业收入同比-15.2%，54家2024年上半年归母净利润仍然为负（合计-566亿元），负增相比2023年同期有所扩大。

l企业分化明显。国企/央企更为稳定，2024年上半年营业同比增速-3.1%，归母净利润仍能保持正数，但同比增速再度下滑至-39.3%；而民企营收利润增速波动更大，下行阶段降幅更为明显，营收利润降幅分别为-20.5%和-42.1%。

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