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房地产评估师考试考试考点梳理

1.房地产的特性包括不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、价值高大性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现性和保值增值性。不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，其市场是区域性市场。独一无二性使得每宗房地产都有其独特之处，不存在完全相同的两宗房地产。寿命长久性指土地具有不可毁灭性，建筑物也有较长的使用年限。供给有限性是因为土地总量有限且不可再生。价值高大性体现在房地产价值通常较大。用途多样性使得房地产可以有多种不同的用途选择。相互影响性表明一宗房地产的价值会受到周边其他房地产的影响。易受限制性是由于政府对房地产的利用有诸多限制。难以变现性指房地产交易所需时间较长，手续复杂。保值增值性是从长期来看，房地产的价值一般会随着时间而增加。

2.房地产的种类可按用途分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、工业房地产等；按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房；按是否产生收益分为收益性房地产和非收益性房地产；按经营使用方式分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产等。不同类型的房地产在价值影响因素、评估方法等方面存在差异。

3.房地产价格的形成条件有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指房地产能满足人们的某种需要；稀缺性是指房地产的供给不能满足人们的需求；有效需求是指有购买能力支持的需求。这三个条件缺一不可，共同决定了房地产价格的形成。

4.房地产价格的特征包括与区位密切相关、实质上是权益的价格、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金、是在长期考虑下形成的、通常是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。房地产的区位不同，其价格会有很大差异。房地产交易的本质是房地产权益的交易，所以价格体现的是权益的价值。价格和租金分别对应不同的交易方式。房地产价格的形成需要考虑长期的供求关系等因素。由于每宗房地产的独特性，其价格往往是个别形成的，而且容易受到交易者的偏好、议价能力等个别因素的影响。

5.房地产供求与价格的关系中，供给和需求的变化会影响价格。当供给不变，需求增加时，价格上升；需求减少时，价格下降。当需求不变，供给增加时，价格下降；供给减少时，价格上升。房地产的供求状况可分为全国房地产总的供求状况、本地区房地产总的供求状况、全国同类房地产的供求状况和本地区同类房地产的供求状况。在分析房地产价格时，应重点关注本地区同类房地产的供求状况。

6.房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。影响房地产需求的因素有该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期等。一般来说，房地产价格下降，需求会增加；消费者收入增加，对房地产的需求也可能增加；消费者偏好某种房地产，会增加对其的需求；相关物品（如替代品、互补品）价格的变化会影响房地产的需求；消费者对未来房地产价格上涨的预期会促使其提前购买，增加当前需求。

7.房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。影响房地产供给的因素有该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期等。房地产价格上升，供给会增加；开发成本增加，供给会减少；开发技术水平提高，可能会增加供给；开发商预期未来价格上涨，可能会减少当前供给，增加未来供给。

8.房地产均衡价格是指房地产的市场需求量和市场供给量相等时的价格。在均衡价格水平下的供求数量被称为均衡数量。当市场价格高于均衡价格时，会出现供过于求的情况，价格会下降；当市场价格低于均衡价格时，会出现供不应求的情况，价格会上升，最终市场会趋向于均衡价格和均衡数量。

9.房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素包括经济因素（如经济发展、物价、利率等）、社会因素（如人口、城市化、房地产投机等）、行政因素（如土地制度、住房制度、房地产税收等）。区域因素包括繁华程度、交通条件、基础设施、环境质量等。个别因素包括土地的个别因素（如面积、形状、地势等）和建筑物的个别因素（如建筑结构、装修、设备等）。

10.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的正常利润。折旧是指各种原因造成的房地产价值的减损，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

11.成本法的基本公式为：房地产价值=重新购建价格折旧。对于新开发的房地产，成本法的公式为：新开发房地产价值=土地取得成本+建