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谈物业管理企业会计核算方法

谈物业管理企业会计核算方法

物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据上海市商品住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费（包括绿化养护费）等五部分费用。

一、管理费、保安费、保洁费

管理费主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。

保洁费则是用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等保卫的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。

保安费用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班的服务。

按有关规定以上三项收费项目的定价由物业管理公司在政府公布的基准价及浮动幅度的基础上与业主委员会协商确定，报物价部门核准、备案。鉴于上述收费项目具有联动性，绝大多数情况下物业公司同时兼管这三方面服务，而收费又是包干制的，所以这三项收费可视作广义的管理费，用公共性服务费概括，可在经营收入下设立公共性服务收入二级核算科目。

与公共性服务费收入相对应的公共性服务支出，可在经营成本公共性服务支出账户下反映。为了满足物业公司内部管理的需要和对外公布账目的需要，在经营成本公共性服务支出下应当设立以下三级明细账户。

1、管理人员工资及附加。

2、服务人员工资及附加。主要用于核算保安员、清洁工的工资及附加。

3、清洁卫生费。主要用于核算清洁服务的物料消耗、人员制服等。

4、保安费。主要用于核算保安服务的物料消耗、人员制服等。

5、办公费。主要用于核算管理处的水电费、通讯费、差旅费、办公用品、办公杂项费等。

6、固定资产折旧费。主要用于核算直接用于管理服务用的各项固定资产的折旧费。

7、法定税费。

8、法定利润。

二、设备运行费

设备运行费是物业公司向高层住宅的居民收取的（底层不收）用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。房屋设备有操作人员的，还应包括操作人员的人工成本。根据现行规定在业主委员会未成立之前，物业公司收取房屋设备运行费的标准是0.55元/平方米*月，实行包干制。如今已经成立业主委员会的，物业公司可暂按0.55元/平方米*月预收房屋设备运行费，多退少补，按实结算。

对于设备运行费的核算方法，目前有两种观点，第一种观点认为运行费是物业公司代业主收取的费用，实行按实结算，设备运行费有结余不是物业公司的收益。同样，设备运行费不够用了，也不是物业公司的亏损，所以应通过负债来核算。可单设一级短期负债类账户房屋设备运行费，在房屋设备运行费账户下设设备运行费收入和设备运行费支出两个二级账户，在房屋设备运行费设备运行费支出下可增设电梯电费、水泵电费、电梯工工资、电梯养护费、水泵养护费和其他设备养护费这六个明细账户用于分类核算。收到设备运行费时，借记现金等科目，贷记房屋设备运行费运行费收入；支付相关成本时，分别借记房屋设备运行费运行费支出电梯电费等科目，贷记现金等。年终将设备运行费支出的明细科目全额与收入对冲，即借记房屋设备运行费运行费收入科目，分别贷记房屋设备运行费运行费支出电梯电费等科目。房屋设备运行费余额在贷方的表明设备运行费的结余，在借方则表明设备运行费的超支。房屋设备运行费可在流动负债下的其他流动负债项目中反映。

另一种观点认为，设备运行费虽说是按实结算，但如果只在负债项目中反映的话，无疑会使得人人们对物业公司总体经营规模的认识有偏差，特别当该物业公司是以管理高层商品住宅为主时，这种偏差就愈加突出。况且在未成立业主管理委员会之前，设备运行费是包干制的，那就更应该进收入了。采用这种观点核算运行费时，应在经营收入下设设备运行费收入二级账户，在经营成本下设设备运行费支出二级账户，另外在经营成本设备运行费支出下再设电梯电费、水泵电费、电梯工工资、电梯养护费、水泵养护费、其他设备养护费和设备运行费结转等七个三级账户。受到设备运行费时，借记现金等科目，贷记经营收入设备运行费收入，支付相关成本时，借记经营成本设备运行费支出电梯电费等科目，贷记现金等。每月月末，按房屋设备运行费收入和支出的差额，借记经营成本设备运行费支出设备运行费结转科目，贷记房屋设备运行费科目，房屋设备运行费账户性质同前。

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