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预收账款的涉税处理和风险提示

一、预收账款需要预缴税款的情形

（一）增值税

需预缴增值税的事项包括：提供建筑服务、销售自行开发的房地产、异地出租不动产（包括土地使用权）、转让不动产、汇总纳税的分支机构。增值税预征率共有5档1%，1.5%，2%，3%和5%。

序号

税目

预征率

一般计税

简易计税

1

销售建筑服务

2%

3%

2

销售自行开发房地产

3%

3%

3

不动产经营租赁（包括土地使用权），其中个体工商户和其他个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算，应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%；住房租赁企业向个人出租住房应预缴税款=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%

3%

5%/1.5%

4

销售不动产

5%

5%

5

2020.3.1～2022.3.31，2023.1.1～2027.12.31，小规模纳税人适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税

/

1%

理解记忆：1.预征率有2%、3%、5%、1.5%、1%五档，还有个人出租住房减按1.5%计算（征收率仍是5%，理解：营业税政策平移）。2.简易计税预征率与征收率基本一致（除了销售自行开发的房地产外是按预收款计算按3%）（理解：保证原有地方财政收入不受影响）3.销售不动产与销售自行开发的房地产简易计税与一般计税的预征率相同。4.一般计税的预征率，除了转让不动产以前由地税代征时不好区分一般计税与简易所以用了5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服务设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）5.计算公式：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率例外情况：（1）销售不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：政策背景营改增试点时，转让不动产由原地税代征，纳税人身份由原国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。）（3）个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额：含税销售额÷（1+5%）×1.5%（国家税务总局公告2016年第16号)；（4）自2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房（选择）适用简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税,应预缴税款=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%；HYPERLINK/s?__biz=MzI5ODEzNzI0OA==mid=2651193388idx=4sn=93902a84505e13fdde64aaab8bcb6c24chksm=f758c3e3c02f4af52a60819c7dea2b6532bfcbda2ab230523b3cf28f23721d2f3c576c62f90cscene=21\lwechat_redirect\t/_blank（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）（5）提供建筑服务。除其他个人外，应向不动产所在地/建筑服务税务机关发生地预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。（理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。）异地项目，收到预收款和纳税义务发生都需要在建筑服务发生地进行预缴。本地项目，收到预收款时在机构所在地预缴，注意：在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务属于本地项目（国家税务总局公告2017年第11号）（6）纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。（理解：公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省。）6.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；（2）个人转让住房：北京市、上海市、广州市和深圳市地区销售购买2年以上（含2年）的非普通住房可扣除购买住房价款，其他地区免征增值税。（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。一般计税和简易计税在预缴时都可扣除。7.2020.3.1～2022.3.31，2023.1.1～2027.12.31，小规模纳税人，适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。销售额=含税销售额/（1+1%），应预缴增值税款=销售额×1%。20210331，湖北免税）(HYPERLINK/s?__biz=MzI5ODEzNzI0OA==mid=2651206393idx