九江市瑞昌市江州联合造船厂盘活案例：通过二级市场盘活低效工业用地.pdfVIP

江西

案例十九江市瑞昌市江州联合造船厂盘活案例

（类型：通过二级市场盘活低效工业用地）

一、项目基本情况

（一）项目区域情况

江西江州联合造船有限责任公司（以下简称“原江联造

船”）位于九江市瑞昌市黄金乡下巢湖畔，北临长江，用地面

积1744.56亩，地上建筑物约19.23万平方米。项目前身为

始建于1969年的军工企业国营江州造船厂，是当时国家三

线建设的重点项目，土地为一次性划拨取得，用途为工业用

地。21世纪初期，在国有企业大规模改制的浪潮推动下，企

业于2005年改制重组为江西江州联合造船有限责任公司。

企业改制过程中，划拨工业用地随之转为出让工业用地，土

地使用权期限至2057年。2012年受船舶市场下行及金融危

机等影响，原江联造船逐步陷入经营困境，企业停产，厂房

空置，土地利用低效。

（二）项目实施时间及再开发结果

为有效盘活该低效工业用地，瑞昌市委、市政府搭建土

地盘活利用平台，积极对接市场需求。2018年，瑞昌市市属

国有企业瑞联资产管理有限公司通过建设用地使用权二级

市场以2.2亿元的价格整体取得原江联造船土地及地上资产

并签署了转让协议，办理国有建设用地使用权转让手续。

2023年3月，瑞昌市委、市政府引进天海防务、扬子江船业

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等上市公司成立了江西省新江洲船舶重工有限责任公司（以

下简称“新江洲船舶重工”）。2023年9月，瑞昌市瑞联资产

管理有限公司按照规划将大部分建设用地改造提升后出租

给新江洲船舶重工用于生产经营，剩余的建设用地使用权分

割后由政府收储再出让，用于船舶上下游产业建设。

截至2024年9月底，新江洲船舶重工与扬子江金融控

股有限公司、阿利塔（上海）国际海运有限公司、荷兰船东

公司等企业签订了多项船舶订单，总金额约38亿元，老船

厂焕发出新活力，沉睡的低效用地重获新生。

图10-1项目范围及现状用地示意图

二、改造主体和改造模式

（一）改造主体

为有效盘活该低效工业用地，由瑞昌市委、市政府搭台，

建立以政府推动、市属国有企业主导、土地权利人参与的联

合开发模式。瑞昌市瑞联资产管理有限公司通过建设用地使

用权二级市场转让整体取得原江联造船国有建设用地使用

权，并作为主体推动项目再开发。

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（二）改造模式

项目采取国有建设用地使用权整体转让后，以出租与政

府收储再出让多路径盘活低效工业用地的改造模式。瑞昌市

瑞联资产管理有限公司通过二级市场转让整体取得1744.56

亩土地使用权并进行改造提升后，将其中的1382.58亩土地

出租给新江洲船舶重工使用，对节余未使用的361.98亩土地

进行分割，分割后由政府收储再出让，用于船舶行业上下游

产业用地。

图10-2项目再开发模式图

三、低效用地再开发取得的成效

（一）保障产业项目快速落地

项目通过土地使用权转让，整治提升后再出租的方式，

大大减少了投产周期，减少了新企业的投入成本，提升了土

地要素保障效率。新江洲船舶重工2023年9月签署出租合

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同，2023年11月便开始新船制造，第一艘3490吨化学品船

于2024年10月9日顺利吉水，创造了重大项目落地投产的

新速度，为企业抢占市场先机提供了保障。

（二）助推传统产业转型升级

瑞昌市委、市政府经过多次磋商、深入洽谈，引进天海

防务、扬子江船业等上市公司，成立了新江洲船舶重工。新

江洲船舶重工紧紧围绕“造专而精船舶，建特而优船厂”的企

业愿景，进行了产业升级，生产智能化、新能源、高附加值

船舶。预计新江州船舶重工到2024年底将实现新签订单40

亿，年产值3亿元，新增就业1000余人，未来3年内逐步

达到年产值过10亿元，年税收1亿元以上。力争打造江西

省最大的造船企业，行业内独具特色的高端船舶制造企业。

（三）提升周边整体环境

结合新企业落户契机，政府对项目周边环境及沿线村庄

基础设施进行了整治提升。政府投资500余万