房地产行业深度报告：物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇.docx

目 录

1、物管规模增速放缓，第三方拓展解局 4

、物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓 4

、物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅 5

、关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升 7

、收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长 8

2、业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 8

、收入仍保持增长，盈利能力边际承压 8

、在手现金较充裕，派息比例维持高位 11

、基础物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势 12

、社区增值收入微降，业务结构优化调整 14

、受地产销售影响，非业主增值收入下降 15

3、物管行业2025年发展机遇：三大方向助力板块价值重构 16

、好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力 16

、AI时代下物企管理效率的提升 17

、房屋养老金政策下，城市更新机遇 18

4、政策端信号释放：REITs常态化发行提速，市场化趋势增强 19

5、2025年REITs板块逻辑复盘：整体表现优于股债，结构性分化特征明显 20

、保障房REIT：涨幅领跑板块，核心价值驱动超额收益 21

、消费REITs：政策驱动与基本面分化并存 22

6、投资建议 22

7、风险提示 23

图表目录

图1：中指2024年中国物管行业在管规模同比+4% 4

图2：中指百强物企在管面积增速同比放缓 4

图3：202