房地产开发项目区位因素分析与研究-4.docVIP

《房地产经济学课程论文》

题目：房地产开发项目区位分析与研究

学院：经济管理学院

姓名：靳贝贝

学号：

班业：

二〇一三年十一月

目录

1.房地产开发项目的一般特点....................................................3

1.1地理位置的固定性........................................................4

1.2建设投资大,开发周期长...................................................4

1.3开发项目的差异性，建设环节多............................................4

1.4多源资金筹措，资金周转慢................................................4

1.5多专业人才合作..........................................................5

1.6投资风险较大...........................................................5

2.房地产开发项目区位选择的定性分析...........................................5

2.1房地产开发与城市地租的关系............................................5

2.2房地产开发项目的区位选择...............................................7

3.房地产开发项目区位选择的定性分析...........................................10

4.结束语....................................................................11

用模式图，建立起一个城市土地地价模型(图1)。模型中城市土地利用布局和土地利用的效益相对应。这种模式认为最高地价将产生于对城市通达性最好的地块，不同地块的土地价值将随着它到城市中心的距离的增加而下降。这种地价圈层结构至今仍是西方国家土地估价师预测城市发展方向选择投资区位的主要理论依据。而在中国，近年来，由于很难搜集到系统的地价资料(1990年前没有地价，现在的地价资料极为零星、可信度差、目一不公开)，城市土地区位利用研究大多侧重于宏观性、政策性描述和分析。尽管如此，随着社会主义市场经济理论的引入，引用级差地租收益理论定量规划城市土地地价的分布规律是现实而有实际意义的。

当然，在实践中，这种理想化的单中心城市土地利用模式可随着城市的个性发展演化为辐射状，轴向形，多中心组团式等多种发展模式。

2.1.2多核心模式

C.D.Harri、和E.L.Ullman(1945)研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式(图2)。他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益对比而发生的分离，最终造成城市中心的多元化和城市地域结构的分异。多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现儿个峰值区。这种多核心城市除CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。

2.1.3城市交通对地价的影响

交通干线对不同区位地价的影响

交通设施的建设可促进土地的开发，使城市土地升值，因此，通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模开发。Czamanski(1966)构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”，认为所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。通过对德阳市116个地价采样点数据进行相关分析发现，高地价点主要出现在道路交通网的结点上，这说明地价与交通具有极高的相关性，地价沿城市对外交通干道延伸明显。同时发现，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价则产生吸引区.房地产业是一种与区位紧密联系的产业。区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。对一切经济单位来说