固定收益初看REITS的投资机会.docx

目 录

TOC\o1-1\h\z\uREITs的发行趋势 4

REITs的市值及市场表现 6

REITs的投资者结构 13

REITs份额解禁时间表 22

投资观点 24

风险提示 25

图目录

图1：按认购截止日统计的REITs发行趋势（亿元，只） 4

图2：不同资产类型的REITs发行规模比重（） 5

图3：不同资产类型的REITs发行数量比重（） 5

图4：截至2025年6月6日不同资产类型的REITs市值统计（亿元，只） 6

图5：各指数点位走势 7

图6：各指数涨跌幅走势（） 8

图7：REITs换手率走势（） 8

图8：REITs成交量及成交金额走势（亿份，亿元） 9

图9：REITs不同类别资产换手率对比（） 9

表目录

表1：截至2025年6月6日中证REITs指数与其他指数涨跌幅对比（） 7

表2：截至2025年6月6日各上市REITs价格及涨跌幅（元，） 10

表3：各上市REITs发行配售结构（亿元，亿份，） 14

表4：各上市REITs机构投资者持有比例及持有人户数（，户） 16

表5：各上市REITs年末流通份额及未流通份额（亿份） 18

表6：近年来各上市REITs前十大持有人持有比例（） 20

表7：各上市REITs解除限售统计（亿份） 22

REITs的发行趋势

2021年6月，首批公募REITs上市以来，相关制度法规不断完善，支持政策持续推出，公募REITs进入常态化发展阶段，尤其随着2024年7月，国家发改委公开发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），发行提速后存量规模迎来较快增长。截至2025年6月6日，市场共有66只REITs产品上市，累计发行规模超1700亿。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计364.13亿元，资产类型包括交通基础设施、园区基础设施、仓储物流与生态环保；2022年发行上市13只REITs，发行规模合计419.48亿元，资产类型增加了保障性租赁住房与能源基础设施；2023年发行上市5只REITs，发行规模合计170.92亿元，此外，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT和红土创新盐田港REIT共4单REITs扩募；2024年发行上市29只REITs，发行规模合计

655.17亿元，资产类型增加了消费基础设施和水利设施；截至6月6日，2025年发行上市8只REITs，发行规模合计134.25亿元。

图1：按认购截止日统计的REITs发行趋势（亿元，只）

iFinD，渤海证券研究所

iFinD，渤海证券研究所

资料来源：从资产性质看，产权类的REITs发行数量更多，特许经营权类的REITs发行规模更大。具体来看，截至2025年6月6日，产权类的REITs共发行42只，发行规模

资料来源：

合计803.47亿元，其中，园区基础设施REITs共发行17只，发行规模270.62亿元；仓储物流基础设施REITs共发行9只，发行规模198.11亿元；消费基础设施REITs共发行8只，发行规模213.26亿元；保障性租赁住房REITs共发行8只，发行规模121.48亿元。特许经营权类的REITs共发行24只，发行规模合计940.46

亿元，其中，交通基础设施REITs共发行13只，发行规模687.71亿元；能源基础设施REITs共发行8只，发行规模203.91亿元；生态环保基础设施REITs共发行2只，发行规模31.88亿元；水利基础设施REITs发行1只，发行规模16.97亿元。

图2：不同资产类型的REITs发行规模比重（）

iFinD，渤海证券研究所

iFinD，渤海证券研究所

资料来源：图3：不同资产类型的REITs发行数量比重（）

资料来源：

iFinD，研究所

每个REITs的发行规模不尽相同，单个发行规模较大的REITs主要集中在交通基础设施REITs，前五大规模REITs分别为中金安徽交控REIT、华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、平安宁波交投REIT、国家电投新能源REIT，发行规模分别为108.80亿元、93.99