房地产企业合理避税处理.doc

房地产企业合理避税处理技巧

房地产开发业务乃我集团主要经营业务之一，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。税收优惠政策是国家发给\o房地产房地产\o企业企业的“\o税收筹划税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归房地产企业，因此房地产开发企业如何进行合理避税处理也直接影响企业的盈利水平。集团企业发展部为此向同行房地产企业财务、网络进行了咨询和调研，对房地产企业在日常经营活动中和避税筹划等方面可以采取的一些合理避税方法和技巧进行整理和归纳：

说到房地产企业的合理避税，那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。

房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：

1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活服务性设施费。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、三项费用。房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出，另外还需投入大量的销售广告及中介代理费用。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意解决以下几个问题。

成良好的互动局面，达到节税目的。（最好在房产销售完毕后注销该公司）

4、装修收入的转移

如果销售的精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税。

5、关于费用的分摊

生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。费用分摊就是指在保证费用必要支出的前提下，从账目找到平衡，使费用摊入成本时尽可能达到最大摊入，从而实现最大限度的避税。

常用的费用分摊原则一般包括实际费用分摊、平均摊销和不规则摊销等。只要仔细分析一下折旧计算方法，我们就可总结出一个规律：无论采用哪一种分摊，只要让费用尽早地摊入成本，使早期摊入成本的费用越大，那么就越能够最大限度地达到避税的目的。至于哪一种分摊方法最能够帮助我们实现最大限度地避税，则需要根据预期费用发生的时间及数额进行计算、分析和比较后确定。

（三）利用折旧方法的合理选择减轻所得税负担

折旧是固定资产由于损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。正确计算和提取折旧，不但有利于计算产品成本，而且保证了固定资产再生产的资金来源。折旧是成本的组成部分，现行会计制度中，企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加速折旧法，运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上不一致，分摊到各期生产成本中去的固定资产成本也存在差异。因此，折旧的计算和提取必然关系到成本的大小，直接影响企业的利润水平，最终影响企业的税负轻重。

三、合理改善人员工资结构和收入比例

企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。如某员工工资为每月5000元，所有费用均包含在固定工资之内，现将该员工工资降为每月4000元，同时允许其每月报销交通费500元、房租费300元、电话费200元，这样，企业的管理费用增加1000元