房地产企业拿地十六种模式详解.docxVIP

房地产企业拿地十六种模式详解

1招、拍、挂

规范的拿地（专题阅读）方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）

问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则\o地产地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3购买转让土地（项目）

买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。

注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收

1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）?

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地税

1、如果是直接卖地，土地税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？?

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。?

3、卖在建项目的扣除项目。?

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）。

注意：营业税差额征收与土地税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；?

2、土地税：国税函【2010】220号；?

3、企业所得税；?

4、个人所得税（财税【2005】45号；?

5、契税：财税【2005】45号。

（四）变共同成本为直接成本

4购买股权

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）

3、12个月后转让股权（让产赎股)

14合作建房（一）

情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。

税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）?

2、企业所得税，31号文件第31条。?

3、土地税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。

15合作建房（二）

情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。?

2、乙方将资金投入到甲方。?

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

16委托代建

是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。