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北京交通大学毕业设计（论文）开题报告

房地产企业核心竞争力的研究

房地产企业核心竞争力的研究

1前言

1.1论文研究意义

当今世界，开放、竞争成为经济发展的主流，尤其我国成为WTO的新成员以后，企业之间的竞争将日益加剧，竞争的内容也将随着经济的发展而扩大。核心竞争力已经成为当今企业市场竞争成败的关键因素，更是企业能否控制未来、掌握未来市场竞争主动权的根本。

随着房地产投资需求和消费需求的不断扩大，房地产业对经济增长贡献也有着显著的提高。据测算，2001年房地产增加值对中国GDP的直接贡献率就已经达到1.3个百分点，拉动相关部门的投资消费增长的间接贡献率为0.6到1.2个百分点，合计直接贡献和间接贡献率在1.9到2.5个百分点之间。国家信息中西中国经济信息网，《中国行业发展报告

国家信息中西中国经济信息网，《中国行业发展报告——房地产业》，中国经济出版社，2004.4

房地产业在中国是成长性产业，具有巨大的发展空间。成为WTO新成员后，市场竞争环境将发生根本变化，这使企业不得不面对日益激烈的竞争压力。房地产企业如何在今后的竞争格局中立于不败之地，则取决于企业竞争力的强弱，特别是其核心竞争力的高低。世界著名企业几乎无一不在产品开发、技术创新、管理方式、市场营销、品牌形象、顾客服务其中的若干方面具有独特专长，从而形成了核心竞争力，取得了竞争优势。而那些在市场竞争中败北的企业，大多是因为忽视了或未能进行核心竞争力的培育。所以，房地产企业要在今后竞争激烈的市场上取得竞争优势并持久生存，构建核心竞争力具有决定性的作用。

表2-1：历年土地开发购置情况（单位：万㎡）

基本数据来源：国家信息中心主编，《2006中国房地产市场展望》，中国市场出版社，2005.11

指标

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年1-10月

当年土地开发面积

9320

11666

15316

19416

22166

19740

13271

比上年增长(%)

—

25.18

31.28

26.77

14.17

-10.94

—

当年土地购置面积

11959

16905

23409

31357

35697

39785

27533

比上年增长(%)

—

41.36

38.47

33.95

13.84

11.45

—

开发面积占购置面积(%)

77.93

69.01

65.43

61.92

62.09

49.62

48.2

图2-2商品房竣工与销售对比图

国家信息中心主编，《2006中国房地产市场展望》，中国市场出版社，2005.11

2.3房地产行业的特征

分析房地产企业的核心竞争力，首先要了解房地产市场的特点。一般而言，房地产市场具有以下主要特点:

首先，地域性强。因为不动产的不可移动性，房地产行业无法像家电等产品，可以在一个地方生产之后再运送到全国各地销售，只能在当地建造完成。

其次，资金密集。一个项目从立项到建造完成需要大量的资金包括:地价、建造费用、配套设施费用，营销费用以及其它费用。

第三，市场需求的广泛性和多样性。按用途的不同，有住宅、商用、办公、娱乐、旅游等等。住宅进一步细分，又有普通住宅、公寓、别墅等。

第四，投资周期长，不确定性和风险程度高。房地产项目投资周期一般以年计算，一个住宅项目从取得土地开发权到首期竣工通常需要18至24个月，大型项目的整个开发周期需要二至五年甚至更多，投资周期越大，风险越大。

最后，易受国家政策影响。政府直接掌握着土地资源，政府对土地资源开发和使用计划的政策，直接影响着房地产业的发展，房地产市场整体上是一个较易受政策干预的市场。

2.4房地产企业存在的问题

在我国房地产业迅猛发展的同时，房地产企业的数量快速增长，但我们也必须认识到，我国房地产企业的现状还不能适应房地产业持续增长的形势，更不能适应我国加入WTO后面临的挑战和经济全球化的趋势。因为房地产企业还存在着一些问题。

2.4.1企业规模小、资质低

我们知道，房地产行业是典型的资本密集型产业，而我国目前大多数房地产企业规模小、资源分散、整体水平不高的现状与其资金密集的行业特点极不适应。在香港，80%的物业是由香港著名的十大房地产公司开发，而在内地则有70%的项目是由三级或三级以下资质的房地产企业开发的。这说明，在房地产这样一个我国重要的支柱产业中，产业的市场集中度很低。由于房地产多数企业规模小，资金实力和技术水平差，必然导致产品的同质化，涌现出大量的低层次的重复建设，出现企业之间在低水平上的过度竞争。

2.4.2房地产企业管理意识不强

由于当前国内房地产业处在一个特殊的市场环境中，相当多的房地产企业重视公关能力而缺乏加强自身管理的意识。我国房地产业虽起步于市场经济时期初