商品房销售纠纷分析及新示范合同文本重点问题解读.pptVIP

商品房销售纠纷分析及新预售合同示范文本重点问题解读;目录

一、商品房预销售纠纷类型分析

二、新版本商品房预销售合同重点问题解读

;;;;;第二局部新版本商品房预销售合同重点问题解读

;;格式条款无效：

?合同法?第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。〞;二、合同的形式

合同形式是当事人合意的外在表现方式，是合同内容的载体。

?合同法?第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式〞，“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。〞

合同的约定形式和法定形式

1、合同约定形式，是指当事人在合同中特别约定要采取某种形式合同才能成立或生效。例如当事人约定合同自办理公证时生效。在约定情况下，合同的形式是当事人合意的产物。当事人通常是将合同的形式作为限制合同成立和生效的一种方式，其目的在于通过这种特殊形式的要求，进一步明确双方的合意内容或者;强化书面形式的证据效力。

2、法定形式，是指法律对于合同订约方式和特殊形式要件所作的规定。合同的法定形式大都属于法律的强制性标准，不能由当事人通过协议而任意予以排除，也不得通过协议加以变更。

合同的法定形式尽管是法律的一种强行性标准，但违反它并不当然导致合同无效。在法律无特别规定的情况下，违反法定形式的要求只是导致当事人缺乏足够的证据证明合同的存在及合同内容。当然，某些时候，法律从维护社会公共秩序的角度考虑，要求当事人必须采用某种特殊的形式，如果违反，那么合同无效。;?合同法?第10条，合同的形式可以分为书面形式、口头形式和其他形式。

1、书面形式，即以文字等有形的表现形式订立合同的形式。

书面形式包括以下三种：

〔1〕合同书。?合同法?第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

〔2〕信件。合同法中所称的信件不同于一般的书信，表现在该信件要载有??同的条款，能够用来作为证明合同关系和合同内容的凭据。?合同法?第33条规定：“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。〞所谓签订确认书，实际上是最终作出承诺。;〔3〕数据电文。根据?合同法?第11条规定，数据电文(包括电报、电传、、电子数据交换和电子邮件)属于合同的书面形式。

?电子签名法?第2条第2款规定：“本法所称数据电文，是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。〞

同法第3条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。

当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否认其法律效力。

前款规定不适用以下文书：

〔一〕涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；

;;;〔二〕合同修订解决的十大问题

1、强化信息披露：如不利因素告知

2、进一步明晰具体交付条件，增加房屋查验环节

3、对商品房质量进行归纳分类，增加质量担保条款

4、增加对抵押房产转移的条款

5、增加预售资金监管条款

6、明确合同解除情况下的违约金计算方式

7、进一步细化合同备案和房屋登记的约定

8、标准销售、使用行为，增加共有权益约定

9、增加买受人信息保护

10、进一步明晰送达方式的约定。;〔三〕合同主要内容说明

1、第一章合同当事人;〔2〕几个实践问题

①限制民事行为能力人、无民事行为能力人签订合同的问题

②共有约定问题

③包销和代销问题;;;⑤营业执照的适用

A法定记载事项不全

B法定记载事项发生变动，未变更营业执照

⑥破产主体办理登记

A破产管理人不具有房屋登记为权利人的资格

B要件：身份证明和资产处置方案

⑦特殊情形下的身份证明材料使用

;;〔3〕明确预售商品房的客观状况：第三、四条

房屋位置：楼栋、房号、规划总平图

房屋用途：规划用途

房屋层数

房屋阳台：阳台与面积计算问题、户型平面图

房屋预测面积公示

房屋共用部位、公用设施构成

〔4〕增加对抵押房产转移的条款：第五条

抵押权人同意该商品房转让的证明和抵押相关约定

〔5〕房屋权利承诺

一房二卖、查封等限制和违约责任;;;;〔2〕定金定性：属于成约定金

〔3〕预售款监管条款：第十一条

实践问题：合同约定的监管机构能否变更

4、第四章：规划、设计变更

〔1〕商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。

规划变更：容积率、绿地率等指标的变化

设计变化：户型、空间尺寸、结构形式、朝向变化;;6、第六章交付条件和交付手续

〔1〕交