中国·长兴岛玖珑湾产品定位及开发策略建议.pptVIP

;总建约60万方的大型综合性工程

快速开展中的长兴岛临港工业区;审视长兴岛;;整岛开发上升到国家层面，开展前景看好！;;改革创新先行区;用现有的眼光来看这是一座岛屿[长兴岛]

用未来的眼光来看这是一座城市[长兴市];审视玖珑湾;项目名称;地块;待开展区域开展模式情况;[长兴市]岛屿快速开展期，城市日新月异；

[玖珑湾]60万平米规模、6-8年的开发周期；;融入城市的整体开展

踏准城市的开展节奏;审视整体规划;虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变;规划会考虑利用最正确的自然资源打造城市生活区;;规划分析：虽然整体规划上设计启动区块，但是往往拥有一定功能根底的区块将会得到率先开展；;;现在人们认为本区块是较为成熟的区块

在本工程开发周期内

我们将会成为“长兴‘市’〞的中心生活板块;[玖珑湾]所在区域具备成为[长兴市]生活中心区的条件;滨海路：岛内环海旅游线北线已完工通车，；

南疏港高速：2021年10月全面通车；

哈大铁路：将在长兴岛附近设站；

环岛铁路：瓦房店到长兴岛铁预计2021年完工；

海底隧道：由长兴岛到交流岛已在规划中；

…………;审视客户;;;在[长兴岛]到[长兴市]转变过程中客户的变化;本地客户;产业客户;东北客户;进城客户;客户类别;审视市场;2021年长兴岛市场销售面积52.66万平，;10年长兴岛市场均价4278元/平，是均价最低区域;长兴岛市场供给面积结构分布〔单位：平〕;2021年市场总价结构分布〔单位：万元〕;2021年市场单价结构分布〔单位：元/平〕;未来区域工程将以小高层和不超过18F的高层为主;目前产品主力面积段：60-80㎡面积段占比达60%以上，市场供给呈现集约化趋向;区域工程——工程单价、总价情况;目前市场总体存量大概5000多套，未知存量巨大，存在竞争暗涌。;?〔一〕年度控制总量指标

???2021年我区土地供给总量在611公顷左右，其中新增建设用地严格控制在411公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地200公顷左右。

??〔二〕年度土地供给方案用途结构

???在2021年土地供给总量中，根底设施用地35公顷；工业仓储用地370公顷；科技、教育、文化、卫生、体育??行政办公等用地30公顷；住房用地161公顷，其中小套型普通商品住房建设用地约131公顷〔其中限价商品房50公顷、其它81公顷〕，经济适用房10公顷，以上用地年度供给量占住房建设用地年度供给总量的81%，其它20公顷；商服用地15公顷。

〔三〕空间布局

???综合区土地供给量占土地供给总量的20％；产业区的土地供给量占土地供给总量的65％；北部产业区的土地供给量占土地供给量的15％。;2021年长兴岛在售工程市场小结;长兴岛需求特征明显，以首次置业需求为主，需求面积主要集中在90平米以下；80-90平面积段需求比最高，需求略大于供给；按照市场现有的表现来看，超过100平米户型即成为高端需求；

产业客户：由于入驻岛内产业园工作，工作时间有限，预计不会在岛上常住，因此倾向于小面积产品，最好易于转手。主流需求户型：60-70平两房；

本地客户：本身积蓄+局部客户拥有动迁补助，具备购置力；多为自住，注重户型舒适度，通透户型及传统方正户型备受青睐。主流需求户型：80-90平两房；;从客户来源上看，原住民与产业员工为购房中坚力量〔动迁客户较少主要由于受到回迁楼、限价房的强力分流〕；

瓦房店等其他区域客户数量维持恒定，认购比例上升；动迁客户大量减少，本地高端改善客群数量维持恒定，认购比例上升；;“长兴岛客户比较喜欢标准通透户型，端套户型中对东向户型的喜好程度明显高于西向；得房率是这里客户比较关注的，因为涉及到实际买到的使用面积，因此多层相对好卖。〞

“长兴岛客户不喜欢把山墙的卫生间，因为怕透寒；其中产业员工对于五明的户型比较认可，并且重视储物空间。〞

“原住民比较喜欢大客厅，对面积尺度的要求强过对功能间数量的需求。〞

“一些年轻的产业员工比较喜欢如八角阳台这样的创新点。〞;工程开发周期建议;客户：以产业人口为主

需求：经济紧凑，注重舒适

竞争：现阶段竞争相对有限

板块：主生活区外围地块;地块价值判断;地块;价值成长模型;;二期定位;如果用静态的眼光来看待现有的市场与工程

玖珑湾只是个普通的岛屿住宅

如果用开展的眼光来看

玖珑湾是在[长兴岛]到[长兴市]脱变过程中的开展标签

我们必须站在城市的高度来审视玖珑湾;环境资源极佳的渤海岛屿

大连最具竞争力的可以玩的“海〞

国家级经济开发区

从生活角度而言

理应赋予长兴岛、玖珑湾更高的意义

有关于生活的意义;60万平米·国际湾区;长兴岛;长兴岛是长兴岛人的长兴岛;用静态的眼光来看

二期产品配置似乎非常简单：

80㎡户型为主60-70㎡为辅

搭配少量