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营销中心管理工作手册

1、营销中心任务职能、任务流程及组织架构┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12、下属各职能部门任务职能及岗位职责┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄93、营销中心项目筹划、销售任务流程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄164、营销任务管理规范┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄255、招商任务管理规范------------------------------------------------296、市场开发类人员鼓舞政策------------------------------------------67

第一章营销中心职能及组织架构营销中心下设筹划部、销售业务部、招商业务部、客户关系部四个职能部门，本章中明白了营销中心职责范围及组织架构。

营销中心

招

销

筹划部

商业务部

售业务部

客户关系部

1、营销中心业务职能1〕市场研讨：经过对城市总体规划、区域城市功用规划、主要行业产业特征、经济目的、市场供应需求、在建在售项目状况及客户需求特征停止的调查和研讨，掌握市场静态、做出市场开展预测，向公司决策部门和执行部门提供研讨剖析结果，同时为项目定位及以后各阶段任务提供基础数据和实际支持。

提交结果：?市场调研剖析报告?，?项目投资可行性研讨报告?，?项目调查表?，?客户调查询卷?

任务内容：☆微观市场及区域市场调研剖析-城市总体规划、区域城市功用规划现状及调整剖析-主要行业产业特征、经济目的剖析-市场供需对比状况、客户需求特征及开展趋向剖析☆客户群调研剖析-客户群调查：需求、偏好、特征、散布-客户群剖析：主体构成、购置目的、价钱接受力、付款方式选择、装修要求等☆项目竞争力剖析-本项目条件剖析：背景位置、规划条件、地块条件、周边环境、人文特征、开展趋向、不确定要素

-区域内主要竞争对手剖析-本项目竞争力剖析：优势剖析、优势剖析-市场时机点剖析-困难点剖析及处置建议☆项目投资可行性研讨剖析-前期本钱、净现值-项目综分解本、开发利润率及收益率-现金流量-投资回收期-敏感度剖析

2〕产品研讨：依据项目后天条件和限制条件、市场特征、产品开展趋向、城市规划功用区划、客户需求特征等不同前提条件的剖析，对不同城市功用区域和市场定位的公建项目停止剖析研讨〔包括：不同城市功用区域内的物业种类、修建总规模、物业类型配比、空间规划、全体修建作风以及详细修建单体的功用定位、修建规模、修建形体搭配、运用功用结构、人口数量及各支出阶级组成等数据停止搜集剖析研讨〕，对项目运作形式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求及项目物业管理形式等方面提出的可行方案。

提交结果：?项目定位建议书?，?修建规划设计义务书?中项目规划设计要求及修树立计要求局部，?项目物业管理建议书?。

任务内容：依据市场研讨效果，制定?项目定位建议书?，并在项目的本钱控制范围内，提进项目规划修树立计建议和物业运营管理建议，并将其编入?修建规划设计义务书?和?项目物业建议书?，使设计师和物业运营管理者了解项目营销思绪，并将其融入项目的功用、修建作风笼统定位设计、物业管理和商业运营中，表达进项目的物业管理和运营思绪。☆项目定位建议主要包括：市场定位〔层次定位、价钱定位〕，客户定位〔年龄状况、家庭结构、支出状况、职业特征、价值取向、需求状况、购置决策、媒体的影响力〕，产品定位〔规划方式、修建方式、修建作风、单体立面、户型〕，笼统定位〔产品主题笼统、广告笼统、社会笼统〕。

☆项目规划设计建议主要包括：项目总体规划、路途交通组织、外部环境设计〔绿地、园林、公共活动空间、修建小品等〕、车位设计〔汽车位和自行车位〕、配套设备的布置〔含商业规划、效劳设备、信息网络、物业管理用房等〕、项目全体修建作风〔特别是修建外立面的外形、颜色、作风〕等。☆项目修树立计建议主要包括：楼宇外部功用设计、各种户型的比例、各种户型面积、各种户型功用设置及规划、装修及设备规范、楼内设备配置〔如热水、中水、直饮水、、防盗、电梯等〕、管线设计建议〔三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等〕等。☆项目物业管理建议主要包括：运营/管理〔效劳〕范围、管理预算、收费规范、运营/管理要求等，使商业运营/物业管理公司的管理专业化特点契合项目特征，促使托管物业的保值和升值。

3〕营销筹划：经过对项目特性和市场条件的剖析研讨，确定?项目总体销售方案?和?项目宣传推行方案?。

提交结果：?项目总体销售方案?和?项目宣传推行方案?任务内容：依据项目概略和项目共同性的剖析，加上对行将销售项目的竞争

项目产品营销数据信息的搜集整理，确定?项目总